房地产真实资产:区块链上的砖块

真实世界资产(RWA)在加密货币市场中并非新事物,早在2018年就已存在,类似当时的资产代币化和证券代币发行(STO)概念。但由于监管不完善和缺乏显著收益优势,早期尝试未能形成规模。

2022年,随着美国利率上升,美国国债收益率大幅超过加密行业稳定币借贷利率。将美国国债作为RWA标的进行代币化对加密行业越来越有吸引力。成熟DeFi项目和传统金融机构开始探索RWA。

近两年出现了一些房地产RWA项目,旨在扩大房地产投资市场,多样化投资产品,降低投资门槛。本文将分析这些项目的设计优缺点及潜在市场,主要涉及北美房地产市场。

代币化房地产市场方法

房地产市场蕴含巨大投资机会。2023年3月数据显示,北美上市房地产市场价值达1.3万亿美元,全球为2.66万亿美元。

代币化房地产市场主要有三种形式:

1. 碎片化房地产所有权融资
2. 特定区域房地产市场指数产品
3. 房地产代币抵押借贷

房产代币化还可增强资产透明度和治理民主性。

房地产投资信托(REIT)与房地产RWA在提供碎片化投资机会方面相似,都降低了投资门槛并增强流动性。但传统REIT通常不为投资者提供管理机会或所有权,保持中心化运营模式。尽管如此,REIT的监管框架和投资结构为房地产RWA项目提供了参考。

通过观察近两年房地产RWA项目运营,我们了解到它们的优缺点:

优点:

• 降低投资门槛
• 提高房地产流动性
• 创造新的投资机会
• 增强资产透明度

缺点:

• 监管不明确
• 缺乏成熟法律框架
• 运营合规成本高
• 管理复杂度增加

具体项目因管理和产品方法不同,实际运营情况各异。

案例分析

RealT

RealT于2019年推出,是最早的房地产RWA项目之一,专注于通过以太坊和Gnosis区块链将美国住宅房地产代币化供散户投资。

RealT购买住宅房产并依法代币化,委托第三方管理机构负责管理维护和租金收集。扣除费用后的租金分配给代币持有者。RealT负责代币化过程,但与持有房产资产的公司在法律上有隔离。代币所有者可在公司违约时指定新管理公司。用户每月可获得房屋租金分成,扣除约2.5%维护储备金和10%管理费。

以蒙哥马利一处房产为例,总价值323,020美元,每个代币52.10美元,共6,200个代币。每月租金2,600美元,扣除622美元费用后净利润1,978美元,年度23,736美元。每个代币获得3.83美元分配,年利润率7.35%。

RealT向市场提供100%代币,无需共同投资,维持近乎无风险模式。管理机构从租金取8%,从维护费用取剩余部分,投资平台仅收取2%费用。这使RealT可专注于寻找合格房产并代币化。

然而,分散所有权虽分散风险,也带来挑战。投资者占比过小可能导致管理成本过高。RealT与代币持有者间可能存在利益冲突,涉及管理机构选择和监督问题。

分析最新售罄的十个房产代币显示,RealT将房产分散成约50美元/个的代币。多数位于底特律,约有500个持有者,两个房产超过1000人。

约90%投资者投资少于500美元,9%投资500-2000美元,1%超过此数额。这表明RealT在一定程度上为散户创造了房地产投资市场,增加了住房市场流动性。

根据Gnosis网络交易数据,RealT总共分发了约600万美元租金。平台费用约为租金的2.5%-3%,两年来平均收入15-18万美元。由于RealT参与投资程度不明,其租金收入利润无法确定。

RealT在特拉华州成立Real Token Inc.作为核心运营实体,不拥有房产资产。Real Token LLC作为房地产公司母公司,同样不持有资产,主要简化法律程序。每个投资房产成立相应系列LLC,作为Real Token LLC子公司拥有特定房产和代币。这种结构旨在隔离单个房产的财务法律问题。

Parcl

Parcl是允许用户交易全球房地产市场价格变动的DeFi投资平台。Parcl通过AMM架构提供房地产相关合成资产。Parcl推出Price Feed创建特定区域房地产指数,投资者可对房价走势进行投机。

这种方法避免了实际房产买卖的法律问题。虽不完全符合RWA标准,但Parcl得到Coinbase、Solana Ventures等知名公司投资,在讨论房地产RWA产品多样化时值得关注。

Parcl测试网2022年5月在Solana启动,目前TVL 1600万美元。但一年多运营后关注度不高,日交易量不到1万美元,日活不到50人。

尽管产品易用且升级迅速,指数市场设计成熟,团队积极推广,但Parcl保持较低市场关注度和份额,用户基础小,交易量有限。这或许表明加密市场尚未准备好迎接房地产指数产品。

Reinno

一些大型加密公司如Ripple和MakerDAO也在探索房地产RWA产品。Ripple宣布尝试支持用户将房产代币化并进行抵押贷款。MakerDAO与Robinland合作支持房产抵押借贷。RealT也提供使用其发行的房产代币作为贷款抵押的选项。

Reinno是2020年推出并于2022年停止运营的项目,引入了两个值得一提的房地产RWA相关产品:

1. 基于代币化房产的贷款服务:房主提交文件给Reinno,获批后在特拉华州创建SPV公司。Reinno为房产代币创建智能合约,所有者可将代币作为抵押品借贷,贷款限额基于代币价值。

2. 房贷融资:用户用银行房贷购买房产后,可将所有权代币化融资。资金用于偿还银行房贷,客户按固定利率向协议还款。

Reinno采用中心化线下模式,客户需提交房产文件。这种方法存在明显风险:

1. 借款人违约时,Reinno难以起诉,因其不拥有抵押房产。
2. 房主在借款后出售房屋或停止银行还款,可能导致产权转移,Reinno难以阻止。

这些风险可能是项目停运的原因之一。未来房地产RWA需更成熟的法律框架解决这些问题。

结论

房地产RWA仍是新兴概念,尚未形成明确市场规模或龙头项目。现有项目规模和用户基础相对较小。该领域需要严格合规运营和成熟法律框架。一些项目采用风险隔离结构或选择房产相关金融产品作为投资目标以降低风险。然而,充分发挥房地产RWA潜力仍需立法进步和运营合规。

立法方面,房地产RWA缺乏清晰一致的框架。美国各监管机构对代币分类存在分歧,国际上也无参考框架。这种不一致导致规则不明确,威胁投资者并危及房产代币化的长期可行性。

尽管监管混乱,仍有许多知名金融和加密公司尝试房地产RWA。少量项目在1-2年运营中初步证明了可行性。作为金融投资中的重要板块,相信随着相关法律框架的建立和完善,房地产RWA将迎来快速发展。