Thêm Crypto vào, chơi bất động sản giống như chơi "Monopoly".
Viết bởi: BUBBLE, Nhịp điệu
"Mua đất đi, họ không còn sản xuất đất nữa." Đây là câu nói bị hiểu lầm là của Mark Twain vào thế kỷ 20 và thường được sử dụng như một khẩu hiệu trong lĩnh vực bán bất động sản. Trọng lực đã chứng thực mạnh mẽ cho câu nói này, nếu nhân loại không thể thực hiện du lịch giữa các vì sao, thì đất đai cũng giống như Bitcoin, "không thể phát hành thêm".
Năm 2025, làn sóng tiền điện tử từ Silicon Valley đã lan tỏa đến Phố Wall và cuối cùng ảnh hưởng đến Washington, với sự thực hiện quy định dần dần, nó cũng bắt đầu âm thầm thay đổi cấu trúc cơ bản của ngành bất động sản. Vào đầu tháng 7, Christie’s International Real Estate chính thức thành lập bộ phận giao dịch bất động sản bằng tiền điện tử, trở thành thương hiệu môi giới bất động sản xa xỉ chính thống đầu tiên trên thế giới hỗ trợ toàn bộ quy trình "mua nhà bằng tiền điện tử hoàn toàn".
Và đây chỉ là khởi đầu, từ những người khởi nghiệp ở Silicon Valley đến các nhà phát triển ở Dubai, từ những biệt thự ở Beverly Hills, Los Angeles đến các căn hộ cho thuê ở Tây Ban Nha, một loạt các nền tảng giao dịch bất động sản lấy công nghệ blockchain và tài sản kỹ thuật số làm trung tâm đang nổi lên, tạo thành một lĩnh vực mới "Crypto Real Estate".
Tại sao tiền điện tử có thể thúc đẩy làn sóng tiếp theo của bất động sản Mỹ
Giá trị bất động sản của Mỹ vào năm 2024 đã gần 50 ngàn tỷ USD, là một trong những thị trường tài sản có trọng lượng nhất thế giới, trong khi con số này vào 10 năm trước, năm 2014, khoảng 23 ngàn tỷ USD, quy mô tài sản trong lĩnh vực này đã gấp đôi trong vòng mười năm.
Khối lượng tổng thể bất động sản Mỹ, báo cáo phân tích Awealthofcommonsense
Báo cáo NAR tháng 6 năm 2025 cho thấy, giá nhà trung bình ở Mỹ đạt 435,300 USD, tăng 2% so với cùng kỳ năm trước. Số lượng nhà ở tồn kho khoảng 1.53 triệu căn, cung và cầu là 4.7 tháng. Giá nhà cao và nguồn cung lâu dài không đủ đã làm tăng ngưỡng, cộng với lãi suất thế chấp cao duy trì liên tục (vào tháng 7 năm 2025, lãi suất cố định 30 năm trung bình khoảng 6.75%, trong khi lãi suất vay thế chấp bằng Bitcoin hiện tại khoảng 9%) luôn cao hơn mức tăng giá trị bất động sản hàng năm, điều này đã kìm hãm khối lượng giao dịch, tính thanh khoản thấp khiến các nhà đầu tư bất động sản tìm kiếm nguồn thanh khoản mới.
Lãi suất cao không chỉ cản trở vấn đề thanh khoản thấp của các nhà đầu tư bất động sản. Trong năm năm qua, tài sản trung bình của những người sở hữu bất động sản đã tăng thêm 140.000 USD. Nhưng thực tế, nhiều gia đình không muốn vay mượn bằng bất động sản khi nắm giữ tài sản bất động sản, vì họ chỉ có hai con đường để thanh lý: một là bán toàn bộ tài sản, hai là cho thuê. Việc vay mượn bằng bất động sản trong bối cảnh lãi suất hiện tại không phải là một lựa chọn tốt, và trong bối cảnh giá bất động sản liên tục tăng, việc bán cũng không có vẻ là quyết định đầu tư tốt hơn.
Do đó, trong lĩnh vực bất động sản có quy mô tổng thể 50 nghìn tỷ USD, hiện tại có khoảng 70% quyền sở hữu (34,98 nghìn tỷ USD) thuộc về các chủ sở hữu, điều này có nghĩa là chỉ có 30% được hỗ trợ bởi vốn vay, phần còn lại đều là vốn tự có của người mua nhà. Ví dụ, một gia đình sở hữu một tài sản trị giá 500.000 USD, mặc dù danh nghĩa họ sở hữu tài sản này, nhưng nếu họ muốn bán nó, họ cần phải trừ đi phần vốn vay để biết được giá trị thực tế mà họ sở hữu, theo tỷ lệ 70% quyền sở hữu, họ sở hữu 350.000 USD quyền sở hữu trong tài sản này.
Khối lượng quyền sở hữu bất động sản tại Mỹ, nguồn: Ycharts
Chỉ có mối quan hệ cung cầu là không đủ, khái niệm RWA đã phát triển nhiều năm nhưng chỉ thực sự bùng nổ trong hai năm qua, đặc biệt là sau khi Trump đắc cử vào năm 2025, tỷ lệ tăng đã tăng lên.
Cốt lõi của vấn đề là sự tuân thủ, đặc biệt đối với những nhà đầu tư vào tài sản có tính thanh khoản thấp như bất động sản. Giám đốc mới của FHFA, William Pulte, đã ra lệnh vào tháng 3 năm 2025 cho các ông lớn cho vay thế chấp Fannie Mae và Freddie Mac xây dựng kế hoạch cho phép các tài sản tiền điện tử được tính vào tài sản dự trữ khi đánh giá rủi ro cho vay thế chấp một gia đình, mà không cần phải chuyển đổi sang đô la Mỹ trước. Chính sách này khuyến khích các ngân hàng xem tiền điện tử như là tài sản có thể được tính vào tiết kiệm, mở rộng cơ sở người vay.
Vào tháng 7 năm 2025, Trump đã ký Đạo luật GENIUS và thúc đẩy Đạo luật CLARITY. Đạo luật GENIUS lần đầu tiên công nhận stablecoin là tiền điện tử hợp pháp, yêu cầu stablecoin được dự trữ hoàn toàn theo tỷ lệ 1:1 bằng đô la Mỹ hoặc trái phiếu ngắn hạn an toàn, và bắt buộc tiến hành kiểm toán bên thứ ba. Đạo luật CLARITY cố gắng làm rõ liệu token kỹ thuật số thuộc về chứng khoán hay hàng hóa, cung cấp con đường quản lý cho những người hành nghề.
Một vài bộ đòn này mang lại một biên độ an toàn lớn hơn cho lĩnh vực này, cùng với thuộc tính khan hiếm giống như Bitcoin "không thể phát hành thêm" của bất động sản (đất không thể trở nên nhiều hơn, nhưng bất động sản có thể, xây nhà giống như khai thác), khiến cho hai yếu tố này dễ dàng kết hợp hơn. Sự số hóa giúp phá vỡ rào cản cao. Một trong bốn công ty kế toán lớn Deloitte trong báo cáo của bộ phận tài chính dự đoán rằng đến năm 2035, khoảng 40.000 tỷ đô la bất động sản có thể được mã hóa, cao hơn nhiều so với chưa đến 300 tỷ đô la vào năm 2024.
Token hóa có thể chia nhỏ bất động sản lớn thành các phần nhỏ, cung cấp cho nhà đầu tư toàn cầu một cách tham gia với mức độ rào cản thấp và tính thanh khoản cao, đồng thời tạo ra dòng tiền cho những người bán và mua vốn đã thiếu hụt. Dù vậy, con số 40 ngàn tỷ này nghe có vẻ hấp dẫn, nhưng giống như dự đoán của các tổ chức rằng vốn hóa thị trường ETH sẽ đạt 85 ngàn tỷ trong tương lai, nó vẫn cần được xem xét lại, nhưng nó đã phát triển đến đâu? Chúng ta có thể tìm thấy một số Alpha trên thị trường.
Phân mảnh? Cho vay? Cho thuê? Cung cấp thanh khoản? Chơi bất động sản như chơi DeFi
Khác với các tài sản cùng loại như vàng, tác phẩm nghệ thuật có tính thanh khoản thấp, bất động sản có sẵn các thuộc tính tài chính kèm theo. Và khi kết nối với Crypto, nó càng trở nên đa dạng hơn.
Mặc dù trước đây cũng có người thử nghiệm, nhưng sự hợp tác giữa nền tảng Harbor và RealT vào năm 2018, đã cho ra mắt dịch vụ mã hóa bất động sản dựa trên blockchain được coi là một trong những dự án mã hóa bất động sản sớm và có quy mô lớn.
Cụ thể, nền tảng RealT phân chia quyền sở hữu bất động sản thành RealToken có thể giao dịch thông qua blockchain. Mỗi bất động sản được sở hữu bởi một công ty độc lập (Inc/LLC), nhà đầu tư mua RealToken tương đương với việc sở hữu một phần cổ phần của công ty đó và được hưởng lợi nhuận từ tiền thuê theo tỷ lệ. Nền tảng sử dụng cơ chế phát hành ủy quyền của Ethereum, giúp giảm mức đầu tư tối thiểu (thường khoảng 50 đô la), và giao dịch cùng với việc phát tiền thuê đều được thực hiện trên chuỗi, nhà đầu tư không cần đảm nhận công việc quản lý hàng ngày của chủ nhà truyền thống. RealT phát tiền thuê hàng tuần cho các chủ sở hữu dưới dạng stablecoin (USDC hoặc xDAI).
Lợi nhuận kỳ vọng đến từ tỷ suất lợi nhuận trên tài sản ròng (RONA), tức là doanh thu cho thuê ròng hàng năm / tổng đầu tư bất động sản. Ví dụ, khi doanh thu cho thuê hàng năm dự kiến của một tài sản trừ đi chi phí là 66,096 USD, tổng đầu tư là 880,075 USD, thì RONA là 7.51%. Giá trị này không bao gồm đòn bẩy hoặc lợi nhuận từ việc tăng giá bất động sản. Hiện tại, lợi nhuận trung bình của nền tảng này dao động từ 6% đến 16%.
Sau khi được mã hóa, bước tiếp theo là ứng dụng nó. Bất động sản của RealT không có khoản vay, tất cả vốn đều đến từ việc bán RealToken. Nhưng để cho các chủ sở hữu có thể linh hoạt sử dụng tài sản, RealT đã cho ra mắt mô-đun RMM (Thị Trường Tiền Tệ Bất Động Sản).
RMM dựa trên giao thức Aave, bạn có thể làm hai điều thông qua nó, điều đầu tiên là cung cấp thanh khoản, giống như lãi suất LP trong DeFi, nhà đầu tư có thể gửi USDC hoặc XDAI vào RMM để nhận ArmmToken tương ứng, những token này tích lũy lãi suất theo thời gian thực. Điều thứ hai là vay mượn thông qua thế chấp RealToken, có thể sử dụng RealToken hoặc stablecoin mà mình nắm giữ làm tài sản thế chấp để vay các tài sản như XDAI. Lãi suất vay cũng có hai lựa chọn: lãi suất cố định (tương tự như lãi suất cố định ngắn hạn, nhưng sẽ điều chỉnh khi tỷ lệ sử dụng quá cao hoặc lãi suất quá thấp) và lãi suất biến đổi (biến động theo cung và cầu của thị trường).
Việc mở ra con đường vay mượn này có nghĩa là có thể thực hiện đòn bẩy, giống như cách mà các nhóm đầu tư nhà ở cách đây hơn mười năm vay tiền để mua nhà, vay tiền mua nhà rồi lại dùng tiền vay để mua nhà. Thế chấp RealToken để vay stablecoin rồi mua thêm RealToken, lặp lại như vậy nhiều lần để tăng tỷ suất sinh lợi tổng thể. Cần lưu ý rằng, mỗi khi tăng thêm một bậc đòn bẩy, chỉ số sức khỏe sẽ giảm, rủi ro sẽ tăng lên.
Chú ý: Hệ số sức khỏe là nghịch đảo của tỷ lệ giá trị tài sản thế chấp so với giá trị khoản vay; hệ số sức khỏe càng cao, rủi ro thanh lý càng nhỏ. Khi hệ số sức khỏe giảm xuống 1 có nghĩa là giá trị tài sản thế chấp bằng giá trị khoản vay, có thể kích hoạt việc thanh lý. Cách để tránh thanh lý bao gồm trả lại một phần khoản vay hoặc bổ sung tài sản thế chấp. (Tương tự như ký quỹ trong hợp đồng vĩnh viễn)
Ngoài việc sử dụng bất động sản làm "tài sản thế chấp" cho vay, gần đây có nhiều thảo luận hơn về việc vay mượn bằng cách thế chấp tài sản gốc tiền điện tử để mua nhà. Công ty công nghệ tài chính Milo cho phép người vay thế chấp Bitcoin để nhận được khoản vay mua nhà lên đến 100% giá trị. Tính đến đầu năm 2025, công ty đã hoàn thành 65 triệu đô la Mỹ trong lĩnh vực thế chấp tiền điện tử và đã phát hành tổng cộng hơn 250 triệu đô la Mỹ khoản vay. Về mặt chính sách, cũng đang mở đường cho mô hình này, Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang Mỹ (FHFA) yêu cầu các ông lớn cho vay mua nhà Fannie Mae và Freddie Mac xem xét tài sản tiền điện tử hợp pháp trong đánh giá rủi ro. Mặc dù lãi suất thế chấp tiền điện tử thường gần hoặc thậm chí hơi cao hơn so với thế chấp truyền thống, nhưng điểm hấp dẫn chính của nó là không cần phải bán tài sản tiền điện tử để có thể vay vốn.
Khảo sát của Redfin cho thấy sau đại dịch, khoảng 12% người mua nhà lần đầu ở Mỹ sử dụng lợi nhuận từ tiền điện tử để thanh toán tiền đặt cọc (bán hoặc vay thế chấp), cùng với sự thay đổi trong chính sách, chắc chắn sẽ thu hút "các doanh nghiệp lớn tham gia", và "Bất động sản Crypto" cũng lần đầu tiên chào đón sự tham gia của các công ty bất động sản cao cấp.
Vào tháng 7 năm 2025, Christie's International Real Estate đã tiên phong thành lập bộ phận bất động sản xa xỉ tập trung vào tiền điện tử đầu tiên trên thế giới, trở thành trường hợp biểu tượng cho sự kết hợp giữa các công ty môi giới bất động sản cao cấp truyền thống và tài sản kỹ thuật số. Thú vị thay, động thái này không phát sinh từ sự thúc đẩy chiến lược từ trên xuống, mà là phản ứng với nhu cầu thực sự của khách hàng có giá trị tài sản cao.
Các giám đốc điều hành của Christie cho biết, "Ngày càng nhiều người mua giàu có muốn hoàn tất giao dịch bất động sản bằng tài sản kỹ thuật số, điều này đã thúc đẩy công ty phát triển và xây dựng một cơ sở hạ tầng dịch vụ hỗ trợ thanh toán bằng tiền điện tử trong toàn bộ quy trình." Tại Nam California, Christie đã hoàn thành nhiều giao dịch bất động sản cao cấp hoàn toàn bằng tiền điện tử với tổng giá trị vượt quá 200 triệu đô la, tất cả đều là các giao dịch bất động sản hàng đầu ở mức "tám con số". Hiện tại, danh mục bất động sản thân thiện với tiền điện tử của Christie có giá trị hơn 1 tỷ đô la, bao gồm nhiều biệt thự sẵn sàng chấp nhận "đề nghị bằng tiền điện tử hoàn toàn".
Một trong những ngôi nhà chấp nhận thanh toán bằng tiền mã hóa, có giá trị 118 triệu đô la, "La Fin" tọa lạc tại Bel-Air, Los Angeles, với 12 phòng ngủ, 17 phòng tắm, được trang bị một câu lạc bộ đêm 6.000 bộ vuông, hầm rượu riêng, phòng nếm vodka dưới 0 độ, phòng cigar và trung tâm thể dục có tường leo núi. Trước đây giá niêm yết đã lên tới 139 triệu đô la, nguồn: realtor
Bộ phận bất động sản tiền điện tử của Christie không chỉ cung cấp các kênh thanh toán dựa trên các tài sản tiền điện tử chính như Bitcoin, Ethereum mà còn hợp tác với các tổ chức lưu ký và đội ngũ pháp lý để đảm bảo giao dịch được thực hiện trong khuôn khổ tuân thủ. Bao gồm quản lý thanh toán tiền điện tử, hỗ trợ thuế và tuân thủ, và khớp tài sản (bộ sưu tập bất động sản tiền điện tử chuyên biệt đáp ứng nhu cầu đầu tư cụ thể của khách hàng có giá trị tài sản ròng cao).
Aaron Kirman, Giám đốc điều hành của Christie's Real Estate, dự đoán rằng "trong năm năm tới, hơn một phần ba các giao dịch bất động sản nhà ở ở Mỹ có khả năng liên quan đến tiền điện tử". Sự chuyển đổi của Christie xác nhận sự thâm nhập của tài sản tiền điện tử giữa các cá nhân có giá trị ròng cao, đồng thời báo trước một sự thay đổi cấu trúc trong mô hình giao dịch bất động sản truyền thống.
Cơ sở hạ tầng ngày càng hoàn thiện, nhưng có vẻ như việc giáo dục "người dùng" vẫn còn một chặng đường dài.
Đến thời điểm hiện tại, các dự án mã hóa bất động sản đã bắt đầu hình thành quy mô, nhưng dường như vẫn chưa đạt được mức độ như kỳ vọng. RealT đến nay đã mã hóa hơn 970 căn hộ cho thuê, đã mang lại cho người dùng gần 30 triệu đô la lợi nhuận từ tiền thuê; trong khi Lofty đã mã hóa 148 bất động sản ở 11 tiểu bang, thu hút khoảng 7.000 người dùng hoạt động hàng tháng, những người này thông qua việc nắm giữ token chia sẻ khoảng 2 triệu đô la lợi nhuận từ tiền thuê hàng năm. Quy mô của một số dự án hầu như đều dao động ở mức hàng chục triệu, hàng trăm triệu đô la, và việc không thể vượt qua có thể do nhiều nguyên nhân khác nhau.
Một mặt, blockchain thực sự đã giúp giao dịch thoát khỏi giới hạn địa lý, thực hiện thanh toán ngay lập tức xuyên biên giới, và phí giao dịch so với chi phí chuyển nhượng bất động sản truyền thống thấp hơn. Tuy nhiên, các nhà đầu tư cần hiểu rằng đây không phải là một hệ sinh thái "không chi phí": phí đúc token, phí quản lý tài sản, hoa hồng giao dịch, phí mạng và thuế lãi vốn tiềm năng tạo thành một cấu trúc chi phí mới. So với "dịch vụ một cửa" của các đại lý bất động sản và luật sư truyền thống, bất động sản mã hóa yêu cầu các nhà đầu tư chủ động học hỏi và hiểu biết về hợp đồng thông minh, lưu ký trên chuỗi và quy tắc thuế mã hóa.
Mặt khác, tính thanh khoản mặc dù là điểm bán, nhưng đi kèm với sự biến động cao hơn. Bất động sản được mã hóa có thể giao dịch trên thị trường thứ cấp 24/7, nhà đầu tư không chỉ có thể nhận tiền thuê mà còn có thể rút khỏi vị thế bất kỳ lúc nào, nhưng khi thanh khoản không đủ, giá mã thông báo có thể cao hơn hoặc thấp hơn nhiều so với giá trị thực của bất động sản, và biến động thị trường thậm chí có thể nhanh hơn chu kỳ bất động sản thực, làm tăng tính chất đầu cơ của giao dịch ngắn hạn.
Ngoài ra, nhiều nền tảng đã giới thiệu quản trị DAO (Tổ chức tự trị phi tập trung), cho phép nhà đầu tư bỏ phiếu quyết định về tiền thuê, sửa chữa và các vấn đề khác. Cảm giác tham gia này giống như "chơi Monopoly", giảm bớt rào cản và tăng cường tính tương tác, nhưng cũng đặt ra yêu cầu mới cho người dùng: họ không chỉ cần hiểu về quản lý tài sản mà còn phải có nhận thức về quản trị trên chuỗi và tuân thủ quy định. Trong bối cảnh thiếu giáo dục đầy đủ, nhà đầu tư có thể đánh giá sai rủi ro, coi bất động sản kỹ thuật số như một công cụ kiếm lời ngắn hạn, thay vì phân bổ tài sản dài hạn.
Nói cách khác, rào cản thực sự của bất động sản tiền mã hóa không nằm ở công nghệ, mà nằm ở nhận thức. Người dùng cần hiểu biết về tỷ lệ thế chấp, cơ chế thanh lý, quản trị trên chuỗi, khai báo thuế và những kiến thức khác, điều này là một sự chuyển biến mang tính cách mạng đối với những người quen với mô hình mua nhà truyền thống.
Với sự rõ ràng dần dần của quy định, tối ưu hóa trải nghiệm nền tảng và sự tham gia của các tổ chức tài chính chính thống, bất động sản tiền điện tử trong tương lai có khả năng rút ngắn đường cong giáo dục này. Tuy nhiên, trong vài năm tới, ngành vẫn cần đầu tư nhiều hơn vào đào tạo người dùng, tuyên truyền về kiểm soát rủi ro và hướng dẫn tuân thủ, để thực sự đưa "bất động sản tiền điện tử" từ việc thử nghiệm của một nhóm nhỏ trở thành phổ biến trong đại chúng.
Trang này có thể chứa nội dung của bên thứ ba, được cung cấp chỉ nhằm mục đích thông tin (không phải là tuyên bố/bảo đảm) và không được coi là sự chứng thực cho quan điểm của Gate hoặc là lời khuyên về tài chính hoặc chuyên môn. Xem Tuyên bố từ chối trách nhiệm để biết chi tiết.
Khi Christie's có thể mua nhà bằng tài sản tiền điện tử, đó là một cột mốc mới trong lĩnh vực RWA.
Viết bởi: BUBBLE, Nhịp điệu
"Mua đất đi, họ không còn sản xuất đất nữa." Đây là câu nói bị hiểu lầm là của Mark Twain vào thế kỷ 20 và thường được sử dụng như một khẩu hiệu trong lĩnh vực bán bất động sản. Trọng lực đã chứng thực mạnh mẽ cho câu nói này, nếu nhân loại không thể thực hiện du lịch giữa các vì sao, thì đất đai cũng giống như Bitcoin, "không thể phát hành thêm".
Năm 2025, làn sóng tiền điện tử từ Silicon Valley đã lan tỏa đến Phố Wall và cuối cùng ảnh hưởng đến Washington, với sự thực hiện quy định dần dần, nó cũng bắt đầu âm thầm thay đổi cấu trúc cơ bản của ngành bất động sản. Vào đầu tháng 7, Christie’s International Real Estate chính thức thành lập bộ phận giao dịch bất động sản bằng tiền điện tử, trở thành thương hiệu môi giới bất động sản xa xỉ chính thống đầu tiên trên thế giới hỗ trợ toàn bộ quy trình "mua nhà bằng tiền điện tử hoàn toàn".
Và đây chỉ là khởi đầu, từ những người khởi nghiệp ở Silicon Valley đến các nhà phát triển ở Dubai, từ những biệt thự ở Beverly Hills, Los Angeles đến các căn hộ cho thuê ở Tây Ban Nha, một loạt các nền tảng giao dịch bất động sản lấy công nghệ blockchain và tài sản kỹ thuật số làm trung tâm đang nổi lên, tạo thành một lĩnh vực mới "Crypto Real Estate".
Tại sao tiền điện tử có thể thúc đẩy làn sóng tiếp theo của bất động sản Mỹ
Giá trị bất động sản của Mỹ vào năm 2024 đã gần 50 ngàn tỷ USD, là một trong những thị trường tài sản có trọng lượng nhất thế giới, trong khi con số này vào 10 năm trước, năm 2014, khoảng 23 ngàn tỷ USD, quy mô tài sản trong lĩnh vực này đã gấp đôi trong vòng mười năm.
Khối lượng tổng thể bất động sản Mỹ, báo cáo phân tích Awealthofcommonsense
Báo cáo NAR tháng 6 năm 2025 cho thấy, giá nhà trung bình ở Mỹ đạt 435,300 USD, tăng 2% so với cùng kỳ năm trước. Số lượng nhà ở tồn kho khoảng 1.53 triệu căn, cung và cầu là 4.7 tháng. Giá nhà cao và nguồn cung lâu dài không đủ đã làm tăng ngưỡng, cộng với lãi suất thế chấp cao duy trì liên tục (vào tháng 7 năm 2025, lãi suất cố định 30 năm trung bình khoảng 6.75%, trong khi lãi suất vay thế chấp bằng Bitcoin hiện tại khoảng 9%) luôn cao hơn mức tăng giá trị bất động sản hàng năm, điều này đã kìm hãm khối lượng giao dịch, tính thanh khoản thấp khiến các nhà đầu tư bất động sản tìm kiếm nguồn thanh khoản mới.
Lãi suất cao không chỉ cản trở vấn đề thanh khoản thấp của các nhà đầu tư bất động sản. Trong năm năm qua, tài sản trung bình của những người sở hữu bất động sản đã tăng thêm 140.000 USD. Nhưng thực tế, nhiều gia đình không muốn vay mượn bằng bất động sản khi nắm giữ tài sản bất động sản, vì họ chỉ có hai con đường để thanh lý: một là bán toàn bộ tài sản, hai là cho thuê. Việc vay mượn bằng bất động sản trong bối cảnh lãi suất hiện tại không phải là một lựa chọn tốt, và trong bối cảnh giá bất động sản liên tục tăng, việc bán cũng không có vẻ là quyết định đầu tư tốt hơn.
Do đó, trong lĩnh vực bất động sản có quy mô tổng thể 50 nghìn tỷ USD, hiện tại có khoảng 70% quyền sở hữu (34,98 nghìn tỷ USD) thuộc về các chủ sở hữu, điều này có nghĩa là chỉ có 30% được hỗ trợ bởi vốn vay, phần còn lại đều là vốn tự có của người mua nhà. Ví dụ, một gia đình sở hữu một tài sản trị giá 500.000 USD, mặc dù danh nghĩa họ sở hữu tài sản này, nhưng nếu họ muốn bán nó, họ cần phải trừ đi phần vốn vay để biết được giá trị thực tế mà họ sở hữu, theo tỷ lệ 70% quyền sở hữu, họ sở hữu 350.000 USD quyền sở hữu trong tài sản này.
Khối lượng quyền sở hữu bất động sản tại Mỹ, nguồn: Ycharts
Chỉ có mối quan hệ cung cầu là không đủ, khái niệm RWA đã phát triển nhiều năm nhưng chỉ thực sự bùng nổ trong hai năm qua, đặc biệt là sau khi Trump đắc cử vào năm 2025, tỷ lệ tăng đã tăng lên.
Cốt lõi của vấn đề là sự tuân thủ, đặc biệt đối với những nhà đầu tư vào tài sản có tính thanh khoản thấp như bất động sản. Giám đốc mới của FHFA, William Pulte, đã ra lệnh vào tháng 3 năm 2025 cho các ông lớn cho vay thế chấp Fannie Mae và Freddie Mac xây dựng kế hoạch cho phép các tài sản tiền điện tử được tính vào tài sản dự trữ khi đánh giá rủi ro cho vay thế chấp một gia đình, mà không cần phải chuyển đổi sang đô la Mỹ trước. Chính sách này khuyến khích các ngân hàng xem tiền điện tử như là tài sản có thể được tính vào tiết kiệm, mở rộng cơ sở người vay.
Vào tháng 7 năm 2025, Trump đã ký Đạo luật GENIUS và thúc đẩy Đạo luật CLARITY. Đạo luật GENIUS lần đầu tiên công nhận stablecoin là tiền điện tử hợp pháp, yêu cầu stablecoin được dự trữ hoàn toàn theo tỷ lệ 1:1 bằng đô la Mỹ hoặc trái phiếu ngắn hạn an toàn, và bắt buộc tiến hành kiểm toán bên thứ ba. Đạo luật CLARITY cố gắng làm rõ liệu token kỹ thuật số thuộc về chứng khoán hay hàng hóa, cung cấp con đường quản lý cho những người hành nghề.
Một vài bộ đòn này mang lại một biên độ an toàn lớn hơn cho lĩnh vực này, cùng với thuộc tính khan hiếm giống như Bitcoin "không thể phát hành thêm" của bất động sản (đất không thể trở nên nhiều hơn, nhưng bất động sản có thể, xây nhà giống như khai thác), khiến cho hai yếu tố này dễ dàng kết hợp hơn. Sự số hóa giúp phá vỡ rào cản cao. Một trong bốn công ty kế toán lớn Deloitte trong báo cáo của bộ phận tài chính dự đoán rằng đến năm 2035, khoảng 40.000 tỷ đô la bất động sản có thể được mã hóa, cao hơn nhiều so với chưa đến 300 tỷ đô la vào năm 2024.
Token hóa có thể chia nhỏ bất động sản lớn thành các phần nhỏ, cung cấp cho nhà đầu tư toàn cầu một cách tham gia với mức độ rào cản thấp và tính thanh khoản cao, đồng thời tạo ra dòng tiền cho những người bán và mua vốn đã thiếu hụt. Dù vậy, con số 40 ngàn tỷ này nghe có vẻ hấp dẫn, nhưng giống như dự đoán của các tổ chức rằng vốn hóa thị trường ETH sẽ đạt 85 ngàn tỷ trong tương lai, nó vẫn cần được xem xét lại, nhưng nó đã phát triển đến đâu? Chúng ta có thể tìm thấy một số Alpha trên thị trường.
Phân mảnh? Cho vay? Cho thuê? Cung cấp thanh khoản? Chơi bất động sản như chơi DeFi
Khác với các tài sản cùng loại như vàng, tác phẩm nghệ thuật có tính thanh khoản thấp, bất động sản có sẵn các thuộc tính tài chính kèm theo. Và khi kết nối với Crypto, nó càng trở nên đa dạng hơn.
Mặc dù trước đây cũng có người thử nghiệm, nhưng sự hợp tác giữa nền tảng Harbor và RealT vào năm 2018, đã cho ra mắt dịch vụ mã hóa bất động sản dựa trên blockchain được coi là một trong những dự án mã hóa bất động sản sớm và có quy mô lớn.
Cụ thể, nền tảng RealT phân chia quyền sở hữu bất động sản thành RealToken có thể giao dịch thông qua blockchain. Mỗi bất động sản được sở hữu bởi một công ty độc lập (Inc/LLC), nhà đầu tư mua RealToken tương đương với việc sở hữu một phần cổ phần của công ty đó và được hưởng lợi nhuận từ tiền thuê theo tỷ lệ. Nền tảng sử dụng cơ chế phát hành ủy quyền của Ethereum, giúp giảm mức đầu tư tối thiểu (thường khoảng 50 đô la), và giao dịch cùng với việc phát tiền thuê đều được thực hiện trên chuỗi, nhà đầu tư không cần đảm nhận công việc quản lý hàng ngày của chủ nhà truyền thống. RealT phát tiền thuê hàng tuần cho các chủ sở hữu dưới dạng stablecoin (USDC hoặc xDAI).
Lợi nhuận kỳ vọng đến từ tỷ suất lợi nhuận trên tài sản ròng (RONA), tức là doanh thu cho thuê ròng hàng năm / tổng đầu tư bất động sản. Ví dụ, khi doanh thu cho thuê hàng năm dự kiến của một tài sản trừ đi chi phí là 66,096 USD, tổng đầu tư là 880,075 USD, thì RONA là 7.51%. Giá trị này không bao gồm đòn bẩy hoặc lợi nhuận từ việc tăng giá bất động sản. Hiện tại, lợi nhuận trung bình của nền tảng này dao động từ 6% đến 16%.
Sau khi được mã hóa, bước tiếp theo là ứng dụng nó. Bất động sản của RealT không có khoản vay, tất cả vốn đều đến từ việc bán RealToken. Nhưng để cho các chủ sở hữu có thể linh hoạt sử dụng tài sản, RealT đã cho ra mắt mô-đun RMM (Thị Trường Tiền Tệ Bất Động Sản).
RMM dựa trên giao thức Aave, bạn có thể làm hai điều thông qua nó, điều đầu tiên là cung cấp thanh khoản, giống như lãi suất LP trong DeFi, nhà đầu tư có thể gửi USDC hoặc XDAI vào RMM để nhận ArmmToken tương ứng, những token này tích lũy lãi suất theo thời gian thực. Điều thứ hai là vay mượn thông qua thế chấp RealToken, có thể sử dụng RealToken hoặc stablecoin mà mình nắm giữ làm tài sản thế chấp để vay các tài sản như XDAI. Lãi suất vay cũng có hai lựa chọn: lãi suất cố định (tương tự như lãi suất cố định ngắn hạn, nhưng sẽ điều chỉnh khi tỷ lệ sử dụng quá cao hoặc lãi suất quá thấp) và lãi suất biến đổi (biến động theo cung và cầu của thị trường).
Việc mở ra con đường vay mượn này có nghĩa là có thể thực hiện đòn bẩy, giống như cách mà các nhóm đầu tư nhà ở cách đây hơn mười năm vay tiền để mua nhà, vay tiền mua nhà rồi lại dùng tiền vay để mua nhà. Thế chấp RealToken để vay stablecoin rồi mua thêm RealToken, lặp lại như vậy nhiều lần để tăng tỷ suất sinh lợi tổng thể. Cần lưu ý rằng, mỗi khi tăng thêm một bậc đòn bẩy, chỉ số sức khỏe sẽ giảm, rủi ro sẽ tăng lên.
Chú ý: Hệ số sức khỏe là nghịch đảo của tỷ lệ giá trị tài sản thế chấp so với giá trị khoản vay; hệ số sức khỏe càng cao, rủi ro thanh lý càng nhỏ. Khi hệ số sức khỏe giảm xuống 1 có nghĩa là giá trị tài sản thế chấp bằng giá trị khoản vay, có thể kích hoạt việc thanh lý. Cách để tránh thanh lý bao gồm trả lại một phần khoản vay hoặc bổ sung tài sản thế chấp. (Tương tự như ký quỹ trong hợp đồng vĩnh viễn)
Ngoài việc sử dụng bất động sản làm "tài sản thế chấp" cho vay, gần đây có nhiều thảo luận hơn về việc vay mượn bằng cách thế chấp tài sản gốc tiền điện tử để mua nhà. Công ty công nghệ tài chính Milo cho phép người vay thế chấp Bitcoin để nhận được khoản vay mua nhà lên đến 100% giá trị. Tính đến đầu năm 2025, công ty đã hoàn thành 65 triệu đô la Mỹ trong lĩnh vực thế chấp tiền điện tử và đã phát hành tổng cộng hơn 250 triệu đô la Mỹ khoản vay. Về mặt chính sách, cũng đang mở đường cho mô hình này, Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang Mỹ (FHFA) yêu cầu các ông lớn cho vay mua nhà Fannie Mae và Freddie Mac xem xét tài sản tiền điện tử hợp pháp trong đánh giá rủi ro. Mặc dù lãi suất thế chấp tiền điện tử thường gần hoặc thậm chí hơi cao hơn so với thế chấp truyền thống, nhưng điểm hấp dẫn chính của nó là không cần phải bán tài sản tiền điện tử để có thể vay vốn.
Khảo sát của Redfin cho thấy sau đại dịch, khoảng 12% người mua nhà lần đầu ở Mỹ sử dụng lợi nhuận từ tiền điện tử để thanh toán tiền đặt cọc (bán hoặc vay thế chấp), cùng với sự thay đổi trong chính sách, chắc chắn sẽ thu hút "các doanh nghiệp lớn tham gia", và "Bất động sản Crypto" cũng lần đầu tiên chào đón sự tham gia của các công ty bất động sản cao cấp.
Vào tháng 7 năm 2025, Christie's International Real Estate đã tiên phong thành lập bộ phận bất động sản xa xỉ tập trung vào tiền điện tử đầu tiên trên thế giới, trở thành trường hợp biểu tượng cho sự kết hợp giữa các công ty môi giới bất động sản cao cấp truyền thống và tài sản kỹ thuật số. Thú vị thay, động thái này không phát sinh từ sự thúc đẩy chiến lược từ trên xuống, mà là phản ứng với nhu cầu thực sự của khách hàng có giá trị tài sản cao.
Các giám đốc điều hành của Christie cho biết, "Ngày càng nhiều người mua giàu có muốn hoàn tất giao dịch bất động sản bằng tài sản kỹ thuật số, điều này đã thúc đẩy công ty phát triển và xây dựng một cơ sở hạ tầng dịch vụ hỗ trợ thanh toán bằng tiền điện tử trong toàn bộ quy trình." Tại Nam California, Christie đã hoàn thành nhiều giao dịch bất động sản cao cấp hoàn toàn bằng tiền điện tử với tổng giá trị vượt quá 200 triệu đô la, tất cả đều là các giao dịch bất động sản hàng đầu ở mức "tám con số". Hiện tại, danh mục bất động sản thân thiện với tiền điện tử của Christie có giá trị hơn 1 tỷ đô la, bao gồm nhiều biệt thự sẵn sàng chấp nhận "đề nghị bằng tiền điện tử hoàn toàn".
Một trong những ngôi nhà chấp nhận thanh toán bằng tiền mã hóa, có giá trị 118 triệu đô la, "La Fin" tọa lạc tại Bel-Air, Los Angeles, với 12 phòng ngủ, 17 phòng tắm, được trang bị một câu lạc bộ đêm 6.000 bộ vuông, hầm rượu riêng, phòng nếm vodka dưới 0 độ, phòng cigar và trung tâm thể dục có tường leo núi. Trước đây giá niêm yết đã lên tới 139 triệu đô la, nguồn: realtor
Bộ phận bất động sản tiền điện tử của Christie không chỉ cung cấp các kênh thanh toán dựa trên các tài sản tiền điện tử chính như Bitcoin, Ethereum mà còn hợp tác với các tổ chức lưu ký và đội ngũ pháp lý để đảm bảo giao dịch được thực hiện trong khuôn khổ tuân thủ. Bao gồm quản lý thanh toán tiền điện tử, hỗ trợ thuế và tuân thủ, và khớp tài sản (bộ sưu tập bất động sản tiền điện tử chuyên biệt đáp ứng nhu cầu đầu tư cụ thể của khách hàng có giá trị tài sản ròng cao).
Aaron Kirman, Giám đốc điều hành của Christie's Real Estate, dự đoán rằng "trong năm năm tới, hơn một phần ba các giao dịch bất động sản nhà ở ở Mỹ có khả năng liên quan đến tiền điện tử". Sự chuyển đổi của Christie xác nhận sự thâm nhập của tài sản tiền điện tử giữa các cá nhân có giá trị ròng cao, đồng thời báo trước một sự thay đổi cấu trúc trong mô hình giao dịch bất động sản truyền thống.
Cơ sở hạ tầng ngày càng hoàn thiện, nhưng có vẻ như việc giáo dục "người dùng" vẫn còn một chặng đường dài.
Đến thời điểm hiện tại, các dự án mã hóa bất động sản đã bắt đầu hình thành quy mô, nhưng dường như vẫn chưa đạt được mức độ như kỳ vọng. RealT đến nay đã mã hóa hơn 970 căn hộ cho thuê, đã mang lại cho người dùng gần 30 triệu đô la lợi nhuận từ tiền thuê; trong khi Lofty đã mã hóa 148 bất động sản ở 11 tiểu bang, thu hút khoảng 7.000 người dùng hoạt động hàng tháng, những người này thông qua việc nắm giữ token chia sẻ khoảng 2 triệu đô la lợi nhuận từ tiền thuê hàng năm. Quy mô của một số dự án hầu như đều dao động ở mức hàng chục triệu, hàng trăm triệu đô la, và việc không thể vượt qua có thể do nhiều nguyên nhân khác nhau.
Một mặt, blockchain thực sự đã giúp giao dịch thoát khỏi giới hạn địa lý, thực hiện thanh toán ngay lập tức xuyên biên giới, và phí giao dịch so với chi phí chuyển nhượng bất động sản truyền thống thấp hơn. Tuy nhiên, các nhà đầu tư cần hiểu rằng đây không phải là một hệ sinh thái "không chi phí": phí đúc token, phí quản lý tài sản, hoa hồng giao dịch, phí mạng và thuế lãi vốn tiềm năng tạo thành một cấu trúc chi phí mới. So với "dịch vụ một cửa" của các đại lý bất động sản và luật sư truyền thống, bất động sản mã hóa yêu cầu các nhà đầu tư chủ động học hỏi và hiểu biết về hợp đồng thông minh, lưu ký trên chuỗi và quy tắc thuế mã hóa.
Mặt khác, tính thanh khoản mặc dù là điểm bán, nhưng đi kèm với sự biến động cao hơn. Bất động sản được mã hóa có thể giao dịch trên thị trường thứ cấp 24/7, nhà đầu tư không chỉ có thể nhận tiền thuê mà còn có thể rút khỏi vị thế bất kỳ lúc nào, nhưng khi thanh khoản không đủ, giá mã thông báo có thể cao hơn hoặc thấp hơn nhiều so với giá trị thực của bất động sản, và biến động thị trường thậm chí có thể nhanh hơn chu kỳ bất động sản thực, làm tăng tính chất đầu cơ của giao dịch ngắn hạn.
Ngoài ra, nhiều nền tảng đã giới thiệu quản trị DAO (Tổ chức tự trị phi tập trung), cho phép nhà đầu tư bỏ phiếu quyết định về tiền thuê, sửa chữa và các vấn đề khác. Cảm giác tham gia này giống như "chơi Monopoly", giảm bớt rào cản và tăng cường tính tương tác, nhưng cũng đặt ra yêu cầu mới cho người dùng: họ không chỉ cần hiểu về quản lý tài sản mà còn phải có nhận thức về quản trị trên chuỗi và tuân thủ quy định. Trong bối cảnh thiếu giáo dục đầy đủ, nhà đầu tư có thể đánh giá sai rủi ro, coi bất động sản kỹ thuật số như một công cụ kiếm lời ngắn hạn, thay vì phân bổ tài sản dài hạn.
Nói cách khác, rào cản thực sự của bất động sản tiền mã hóa không nằm ở công nghệ, mà nằm ở nhận thức. Người dùng cần hiểu biết về tỷ lệ thế chấp, cơ chế thanh lý, quản trị trên chuỗi, khai báo thuế và những kiến thức khác, điều này là một sự chuyển biến mang tính cách mạng đối với những người quen với mô hình mua nhà truyền thống.
Với sự rõ ràng dần dần của quy định, tối ưu hóa trải nghiệm nền tảng và sự tham gia của các tổ chức tài chính chính thống, bất động sản tiền điện tử trong tương lai có khả năng rút ngắn đường cong giáo dục này. Tuy nhiên, trong vài năm tới, ngành vẫn cần đầu tư nhiều hơn vào đào tạo người dùng, tuyên truyền về kiểm soát rủi ro và hướng dẫn tuân thủ, để thực sự đưa "bất động sản tiền điện tử" từ việc thử nghiệm của một nhóm nhỏ trở thành phổ biến trong đại chúng.