Недвижимость как реальные активы: кирпичи в блокчейне

Реальные активы ( RWA ) не являются новым явлением на рынке криптовалют, они существовали еще в 2018 году, аналогично концепции токенизации активов и выпуска токенов ценных бумаг ( STO ). Однако из-за недостатков регулирования и отсутствия значительных преимуществ в доходности, ранние попытки не смогли достичь масштабов.

В 2022 году, с ростом процентных ставок в США, доходность государственных облигаций США значительно превысила процентные ставки по займам стабильных монет в криптоиндустрии. Токенизация государственных облигаций США как объектов RWA становится все более привлекательной для криптоиндустрии. Зрелые DeFi проекты и традиционные финансовые учреждения начинают исследовать RWA.

За последние два года появились некоторые проекты RWA в сфере недвижимости, целью которых является расширение рынка инвестиций в недвижимость, диверсификация инвестиционных продуктов и снижение инвестиционных барьеров. В этой статье будет проанализирован дизайн этих проектов, их преимущества и недостатки, а также потенциальный рынок, в основном касающийся рынка недвижимости Северной Америки.

Методы токенизации рынка недвижимости

Недвижимый рынок содержит огромные инвестиционные возможности. Данные за март 2023 года показывают, что стоимость рынка недвижимости в Северной Америке достигла 1,3 триллиона долларов, а в мире - 2,66 триллиона долларов.

Токенизированный рынок недвижимости имеет три основных формы:

1. Фрагментация финансирования собственности на недвижимость
2. Индекс продукта рынка недвижимости в определенном районе
3. Закладка токенов недвижимости для получения займа

Токенизация недвижимости также может повысить прозрачность активов и демократичность управления.

Инвестиционные трасты в недвижимость ( REIT ) и недвижимость RWA похожи в предоставлении фрагментированных инвестиционных возможностей, оба снижают порог входа для инвестиций и увеличивают ликвидность. Однако традиционные REIT обычно не предоставляют инвесторам возможность управления или владения, поддерживая централизованную модель управления. Тем не менее, регуляторная структура и инвестиционная структура REIT предоставляют ориентир для проектов недвижимости RWA.

Наблюдая за работой проектов RWA в сфере недвижимости за последние два года, мы узнали об их сильных и слабых сторонах:

Преимущества:

• Снижение инвестиционного порога
• Повышение ликвидности недвижимости
• Создание новых инвестиционных возможностей
• Увеличение прозрачности активов

Недостатки:

• Неясное регулирование
• Недостаток зрелой правовой базы
• Высокие затраты на операционное соответствие
• Увеличение сложности управления

Конкретные проекты различаются в зависимости от управления и методов продукта, фактические условия эксплуатации разные.

Анализ случаев

RealT

RealT был запущен в 2019 году, это один из первых проектов RWA в сфере недвижимости, который сосредоточен на токенизации американской жилой недвижимости для розничных инвесторов с помощью блокчейна Ethereum и Gnosis.

RealT приобретает жилую недвижимость и законным образом токенизирует ее, поручая третьей стороне управлять обслуживанием и сбором аренды. Арендная плата после вычета расходов распределяется среди держателей токенов. RealT отвечает за процесс токенизации, но юридически отделен от компании, владеющей активами недвижимости. Владельцы токенов могут назначить новую управляющую компанию в случае дефолта компании. Пользователи ежемесячно получают долю от арендной платы, за вычетом примерно 2,5% резервного фонда на обслуживание и 10% управляющего вознаграждения.

В качестве примера возьмем недвижимость в Монтгомери, общая стоимость 323,020 долларов, цена каждого токена 52.10 долларов, всего 6,200 токенов. Ежемесячная арендная плата составляет 2,600 долларов, после вычета 622 долларов расходов чистая прибыль составляет 1,978 долларов, годовая прибыль 23,736 долларов. Каждый токен получает 3.83 долларов распределения, годовая доходность 7.35%.

RealT предлагает рынку 100% токенов, без необходимости совместных инвестиций, поддерживая почти безрисковую модель. Управляющая компания берет 8% от аренды, а оставшуюся часть от расходов на обслуживание, инвестиционная платформа взимает только 2% комиссии. Это позволяет RealT сосредоточиться на поиске квалифицированных объектов недвижимости и токенизации.

Однако, хотя распределенная собственность снижает риски, она также приносит вызовы. Слишком маленькая доля инвесторов может привести к слишком высоким управленческим затратам. Возможны конфликты интересов между RealT и держателями токенов, касающиеся выбора и контроля управляющих органов.

Анализ последних десяти проданных токенов недвижимости показывает, что RealT разделяет недвижимость на токены стоимостью около 50 долларов за штуку. Большинство из них расположены в Детройте, около 500 держателей, два объекта недвижимости имеют более 1000 владельцев.

Около 90% инвесторов инвестируют менее 500 долларов, 9% инвестируют от 500 до 2000 долларов, 1% - более этой суммы. Это свидетельствует о том, что RealT в определенной степени создал рынок инвестиций в недвижимость для розничных инвесторов, увеличив ликвидность жилищного рынка.

Согласно данным о транзакциях в сети Gnosis, RealT распределила около 6 миллионов долларов США арендной платы. Платформенные сборы составляют примерно 2,5%-3% от арендной платы, средний доход за два года составляет 15-18 тысяч долларов США. Поскольку степень участия RealT в инвестициях неясна, прибыль от арендного дохода не может быть определена.

RealT была основана в Делавэре как Real Token Inc. в качестве основного операционного субъекта и не владеет недвижимым имуществом. Real Token LLC, как материнская компания девелоперской компании, также не владеет активами, а в основном упрощает юридические процедуры. Для каждого инвестиционного объекта недвижимости создается соответствующая серия LLC, которая как дочерняя компания Real Token LLC владеет конкретной недвижимостью и токенами. Эта структура предназначена для изоляции финансовых и юридических вопросов, связанных с отдельной недвижимостью.

Паркл

Parcl — это DeFi инвестиционная платформа, позволяющая пользователям торговать изменениями цен на глобальном рынке недвижимости. Parcl предоставляет синтетические активы, связанные с недвижимостью, через архитектуру AMM. Parcl запустил Price Feed для создания индекса недвижимости в определенных регионах, позволяя инвесторам спекулировать на тенденциях цен на жилье.

Этот метод избегает юридических проблем, связанных с фактическими сделками с недвижимостью. Хотя он не полностью соответствует стандартам RWA, Parcl получил инвестиции от таких известных компаний, как Coinbase и Solana Ventures, что делает его достойным внимания при обсуждении диверсификации продуктов RWA в сфере недвижимости.

Тестовая сеть Parcl запущена в мае 2022 года на Solana, текущий TVL составляет 16 миллионов долларов. Однако после более чем года работы интерес к ней невысок, ежедневный объем торгов составляет менее 10 тысяч долларов, а количество активных пользователей в день менее 50.

Несмотря на то, что продукт легко использовать и быстро обновляется, рынок индексов имеет зрелый дизайн, команда активно продвигает его, Parcl сохраняет низкий уровень внимания и доли на рынке, база пользователей небольшая, объемы торговли ограничены. Это может указывать на то, что криптовалютный рынок еще не готов к продуктам индекса недвижимости.

Рейнно

Некоторые крупные криптокомпании, такие как Ripple и MakerDAO, также исследуют продукты, связанные с недвижимостью (RWA). Ripple объявила о попытке поддержать пользователей в токенизации недвижимости и получении ипотечных кредитов. MakerDAO сотрудничает с Robinland для поддержки залога на основе недвижимости. RealT также предлагает вариант использования своих выпущенных токенов недвижимости в качестве залога для кредитования.

Reinno — это проект, запущенный в 2020 году и прекративший свою деятельность в 2022 году, который представил два примечательных продукта, связанных с RWA в сфере недвижимости:

1. Услуги кредитования на основе токенизированной недвижимости: владельцы недвижимости подают документы в Reinno, после одобрения создается компания SPV в Делавэре. Reinno создает смарт-контракты для токенов недвижимости, владельцы могут использовать токены в качестве залога для получения кредита, лимит кредита основан на стоимости токенов.

2. Ипотечное финансирование: после покупки недвижимости с помощью ипотечного кредита в банке, пользователи могут токенизировать право собственности для финансирования. Средства используются для погашения ипотечного кредита в банке, клиент выплачивает по фиксированной процентной ставке по соглашению.

Reinno использует централизованную оффлайн-модель, клиенты должны предоставить документы на недвижимость. Этот метод имеет очевидные риски:

1. Когда заемщик нарушает условия, Reinno трудно подать в суд, так как он не владеет залоговой недвижимостью.
2. Продавец может продать дом или прекратить выплаты по ипотеке после получения займа, что может привести к передаче прав собственности, и Reinno будет трудно это остановить.

Эти риски могут быть одной из причин остановки проекта. В будущем для недвижимости RWA потребуется более зрелая правовая база для решения этих проблем.

Заключение

Недвижимость RWA все еще является новой концепцией, которая еще не сформировала четкий рыночный объем или ведущие проекты. Существующие проекты имеют относительно небольшой масштаб и пользовательскую базу. Эта область требует строгой соблюдения норм и зрелой правовой структуры. Некоторые проекты используют структуру изоляции рисков или выбирают финансовые продукты, связанные с недвижимостью, в качестве инвестиционных целей для снижения риска. Тем не менее, для полного раскрытия потенциала недвижимости RWA все еще необходимы законодательные улучшения и соблюдение норм.

В области законодательства отсутствует четкая и согласованная структура для RWA в недвижимости. Между различными регулирующими органами США существуют разногласия по классификации токенов, и на международном уровне также нет справочной структуры. Эта несогласованность приводит к неясности правил, угрожает инвесторам и ставит под угрозу долгосрочную жизнеспособность токенизации недвижимости.

Несмотря на хаос в регулировании, многие известные финансовые и криптовалютные компании пытаются реализовать недвижимость RWA. Небольшое количество проектов за 1-2 года работы предварительно доказало свою жизнеспособность. В качестве важного сегмента финансовых инвестиций, можно ожидать, что с установлением и улучшением соответствующей правовой базы недвижимость RWA будет стремительно развиваться.