Depois de adicionar Crypto, jogar imobiliário é como jogar 'Monopoly'.
Escrito por: BUBBLE, Ritmo
"Compre terrenos, pois já não estão a fabricar mais terrenos." Esta é uma citação frequentemente atribuída a Mark Twain no século XX, e usada como um slogan no setor imobiliário. A gravidade dá um forte endosse a esta frase; se a humanidade não conseguir realizar viagens interestelares, os terrenos serão tão "imutáveis" quanto o Bitcoin.
Em 2025, a onda de criptomoedas que começou no Vale do Silício chegou a Wall Street e, por fim, impactou Washington. Com o avanço gradual da conformidade, começou também a mudar silenciosamente a estrutura básica da indústria imobiliária. No início de julho, a Christie’s International Real Estate estabeleceu oficialmente um departamento exclusivo para transações imobiliárias em criptomoeda, tornando-se a primeira marca de corretagem imobiliária de luxo mainstream a apoiar integralmente a "compra de imóveis com pagamento em moeda digital pura".
E isso é apenas o começo, de empreendedores do Vale do Silício a desenvolvedores de Dubai, das mansões de Beverly Hills em Los Angeles aos apartamentos para alugar na Espanha, uma série de plataformas de negociação imobiliária centradas em tecnologia blockchain e ativos digitais está emergindo, formando um novo setor de "Crypto Real Estate".
Como a criptomoeda pode impulsionar a próxima onda do mercado imobiliário americano
O valor do mercado imobiliário nos Estados Unidos em 2024 está próximo de 50 trilhões de dólares, sendo um dos mercados de ativos mais significativos do mundo, enquanto esse número era de cerca de 23 trilhões de dólares há 10 anos, em 2014, o que significa que o tamanho dos ativos nesse setor dobrou em dez anos.
Volume total do mercado imobiliário dos EUA, relatório de análise da Awealthofcommonsense
O relatório da NAR de junho de 2025 mostra que o preço médio das casas nos EUA atingiu 435.300 dólares, um aumento de 2% em relação ao ano anterior. O estoque de habitação é de cerca de 1,53 milhão de unidades, com uma oferta e demanda de 4,7 meses. Os altos preços das casas e a oferta cronicamente baixa elevaram o limiar, e as altas taxas de hipoteca mantidas (em julho de 2025, a média da taxa fixa de 30 anos é de cerca de 6,75%, enquanto a hipoteca em Bitcoin está atualmente em cerca de 9%) estão sempre acima do aumento do valor dos imóveis a cada ano, o que reprime o volume de transações, e a baixa liquidez faz com que os investidores imobiliários busquem novas fontes de liquidez.
E as altas taxas de juros não estão apenas bloqueando o problema de baixa liquidez dos investidores imobiliários. Nos últimos cinco anos, a riqueza média dos proprietários de imóveis aumentou em 140 mil dólares. Mas, na verdade, muitos lares, ao manter ativos imobiliários, também relutam em usar imóveis como garantia para liberar liquidez, pois suas opções de monetização geralmente são apenas duas: uma é vender o ativo inteiro, e a outra é alugar. Usar imóveis como garantia para empréstimos, considerando as taxas de juros atuais, não parece ser uma boa escolha, e vender em um cenário de preços de imóveis em constante alta também não parece ser uma decisão de investimento melhor.
Assim, no setor imobiliário com um volume total de 50 trilhões de dólares, cerca de 70% dos direitos (34,98 trilhões de dólares) são detidos por proprietários, o que significa que apenas 30% são suportados por fundos emprestados, enquanto o restante é capital próprio dos compradores. Por exemplo, uma família possui uma propriedade no valor de 500 mil dólares; embora nominalmente possuam essa propriedade, se quiserem vendê-la, ainda precisarão descontar a parte do empréstimo para saber qual é a sua real posse. Com base em 70% de direitos, eles possuem 350 mil dólares de direitos nessa propriedade.
Participação no mercado imobiliário dos EUA, fonte: Ycharts
E apenas ter uma relação de oferta e demanda não é suficiente. O conceito de RWA já se desenvolveu ao longo de muitos anos, mas só começou a explodir verdadeiramente nos últimos dois anos, especialmente após a eleição de Trump em 2025, quando a taxa de crescimento aumentou ainda mais.
O núcleo é a conformidade, especialmente para investidores em ativos de baixa liquidez como o imobiliário. O novo diretor da FHFA, William Pulte, ordenou em março de 2025 que as giganteshiprens de hipoteca Fannie Mae e Freddie Mac elaborassem um plano que permitisse incluir ativos criptográficos como reservas ao avaliar o risco de hipotecas individuais, sem a necessidade de conversão prévia para dólares. Esta política incentiva os bancos a considerarem as criptomoedas como ativos que podem ser contabilizados como economias, expandindo a base de mutuários.
Em julho de 2025, Trump assinou a Lei GENIUS e promoveu a Lei CLARITY. A Lei GENIUS reconhece pela primeira vez as stablecoins como moedas digitais legais, exigindo que as stablecoins sejam totalmente lastreadas a 1:1 em dólares ou em ativos seguros como títulos do governo de curto prazo, e impõe a realização de auditorias por terceiros. A Lei CLARITY tenta esclarecer se os tokens digitais são considerados valores mobiliários ou mercadorias, proporcionando um caminho regulatório para os profissionais.
Essas combinações de estratégias proporcionam uma maior margem de segurança para o setor, além de a propriedade imobiliária ter uma característica de escassez similar ao Bitcoin, pois "não pode ser emitida mais" (a terra não pode aumentar, mas o número de propriedades pode; construir casas é como minerar). A digitalização ajuda a quebrar as altas barreiras de entrada. Uma das quatro grandes empresas de contabilidade, a Deloitte, previu em seu relatório do setor financeiro que até 2035 cerca de 40 trilhões de dólares em propriedades podem ser tokenizadas, muito acima dos menos de 300 bilhões de dólares em 2024.
A tokenização pode dividir grandes propriedades em pequenas frações, oferecendo aos investidores globais uma forma de participação de baixo custo e alta liquidez, além de criar fluxo de caixa para vendedores e compradores que originalmente carecem de fundos. Dito isso, embora o número de 40 trilhões seja atraente, assim como a previsão das instituições de que o valor de mercado do ETH alcançará 85 trilhões, isso ainda é debatível. Mas até que ponto isso realmente se desenvolveu? Talvez possamos encontrar algum Alpha no mercado.
Fragmentação? Empréstimo? Aluguel? Fornecer liquidez? Jogar imobiliário como jogar DeFi
Ao contrário de ativos de baixa liquidez, como ouro e obras de arte, o imobiliário possui atributos financeiros intrínsecos. E ao se conectar ao Crypto, torna-se ainda mais diversificado.
Embora já houvesse tentativas anteriores, a colaboração entre a plataforma Harbor e a RealT em 2018, que lançou um serviço de tokenização imobiliária baseado em blockchain, é considerada um dos primeiros e mais significativos projetos de tokenização imobiliária.
Especificamente, a plataforma RealT divide os direitos de propriedade em RealTokens negociáveis através da blockchain. Cada propriedade é detida por uma empresa independente (Inc/LLC), e os investidores que compram RealTokens estão, na prática, detendo uma parte das ações dessa empresa, desfrutando proporcionalmente dos rendimentos de aluguel. A plataforma utiliza o mecanismo de emissão autorizado da Ethereum, o que torna a barreira de entrada para investimento relativamente baixa (geralmente cerca de 50 dólares), e tanto as transações quanto a distribuição de aluguéis são realizadas na blockchain, dispensando os investidores da gestão diária típica de um senhorio. A RealT distribui a renda de aluguel semanalmente na forma de stablecoins (USDC ou xDAI) para os detentores.
E os seus retornos esperados vêm do retorno sobre o ativo líquido (RONA), ou seja, aluguel líquido anual / total do investimento imobiliário. Por exemplo, quando a receita anual esperada de aluguel de uma propriedade, após deduzir despesas, é de 66,096 dólares, e o investimento total é de 880,075 dólares, então o RONA é de 7,51%. Este valor não inclui alavancagem ou ganhos de valorização imobiliária. Atualmente, o retorno médio desta plataforma varia entre 6% e 16%.
Depois da tokenização, o próximo passo é aplicá-la. Os imóveis da RealT não têm empréstimos, todos os fundos vêm da venda do RealToken. Mas, para permitir que os detentores utilizem os ativos de forma flexível, a RealT lançou o módulo RMM (Real Estate Money Market).
O RMM é baseado no protocolo Aave, e você pode fazer duas coisas com ele. A primeira é fornecer liquidez, assim como os juros de LP no DeFi; os investidores podem depositar USDC ou XDAI no RMM e receber o ArmmToken correspondente, que acumula juros em tempo real. A segunda é pegar empréstimos através da garantia de RealToken. Você pode usar os RealToken ou stablecoins que possui como garantia para emprestar ativos como XDAI. As taxas de juros dos empréstimos também têm duas opções: taxa fixa (semelhante a uma taxa fixa de curto prazo, mas que será ajustada quando a utilização for excessiva ou a taxa for muito baixa) e taxa variável (que flutua de acordo com a oferta e demanda do mercado).
Abrir o caminho para o empréstimo significa que é possível utilizar alavancagem, assim como há mais de uma década quando grupos de investidores imobiliários pegavam dinheiro emprestado para comprar imóveis, comprando imóveis com empréstimos e usando esses empréstimos para comprar mais imóveis. Colateralizar RealToken para emprestar stablecoins e, em seguida, comprar RealToken novamente, repetindo esse processo várias vezes para aumentar a taxa de retorno geral. É importante notar que, a cada camada adicional de alavancagem, o fator de saúde diminui e o risco aumenta.
Nota: O fator de saúde é o inverso da razão entre o valor da garantia e o valor do empréstimo; quanto maior o fator de saúde, menor o risco de liquidação. Quando o fator de saúde cai para 1, isso significa que o valor da garantia é igual ao valor do empréstimo, o que pode acionar a liquidação. As maneiras de evitar a liquidação incluem o pagamento de uma parte do empréstimo ou a adição de garantias. (Semelhante à margem em contratos perpétuos)
Além de usar imóveis como "garantia" para empréstimos, a discussão mais recente gira em torno do uso de ativos nativos de criptomoedas como colateral para empréstimos para compra de imóveis. A empresa de tecnologia financeira Milo permite que os tomadores de empréstimos usem Bitcoin como colateral para obter até 100% do valor do empréstimo hipotecário. Até o início de 2025, já completaram 65 milhões de dólares em negócios de hipoteca cripto, com um total de mais de 250 milhões de dólares em empréstimos concedidos. A nível de políticas, também estão dando "luz verde" a esse modelo, com a Autoridade Federal de Financiamento Habitacional dos EUA (FHFA) exigindo que os gigantes das hipotecas Fannie Mae e Freddie Mac considerem ativos cripto regulamentados na avaliação de riscos. Embora as taxas de juros das hipotecas cripto geralmente estejam próximas ou até ligeiramente acima das hipotecas tradicionais, seu principal atrativo é que não é necessário vender ativos cripto para obter financiamento.
A pesquisa da Redfin mostra que, após a pandemia, cerca de 12% dos compradores de primeira viagem nos EUA usaram os lucros de criptomoedas para pagar o pagamento inicial (venda ou empréstimo hipotecário). Com a mudança na direção das políticas, isso sem dúvida atrairá a "entrada de grandes empresas", e o "Crypto Real Estate" também recebe pela primeira vez a adesão de empresas de economia imobiliária de alto padrão.
Em julho de 2025, a Christie's International Real Estate criou o primeiro departamento de luxo focado em criptomoedas do mundo, tornando-se um caso emblemático da fusão entre empresas tradicionais de corretagem de imóveis de alto padrão e ativos digitais. Curiosamente, essa iniciativa não surgiu de uma estratégia de cima para baixo, mas em resposta às reais necessidades dos clientes de alto patrimônio.
Os executivos da Christie's afirmaram que "cada vez mais compradores ricos desejam realizar transações imobiliárias diretamente com ativos digitais, o que levou a empresa a se adaptar e estabelecer uma infraestrutura de serviços que suporte pagamentos criptográficos em todo o processo." Na Califórnia do Sul, a Christie's já completou várias transações de mansões totalmente pagas em criptomoeda, totalizando mais de 200 milhões de dólares, todas em nível de imóveis de "oito dígitos". Atualmente, o portfólio de imóveis amigáveis à criptomoeda da Christie's é avaliado em mais de 1 bilhão de dólares, abrangendo várias mansões dispostas a aceitar "ofertas em criptomoeda pura."
Uma das propriedades que aceita pagamentos exclusivamente em criptomoeda, a luxuosa casa "La Fin", avaliada em 118 milhões de dólares, está localizada em Bel-Air, Los Angeles. Possui 12 quartos, 17 banheiros, uma boate de 6.000 pés quadrados, uma adega privada, uma sala de degustação de vodka a temperaturas abaixo de zero, uma sala de charutos e um centro de fitness com parede de escalada. Anteriormente, estava listada por até 139 milhões de dólares, fonte: realtor
O departamento de imóveis criptográficos da Christie’s não só oferece canais de pagamento baseados em ativos criptográficos populares como Bitcoin e Ethereum, mas também colabora com instituições de custódia e equipes jurídicas para garantir que as transações sejam concluídas dentro de um quadro de conformidade. Isso inclui custódia de pagamentos em criptomoedas, suporte fiscal e de conformidade, e combinação de ativos (um portfólio exclusivo de imóveis criptográficos que atende às necessidades de investimento específicas de clientes de alta renda).
O CEO da Christie's Real Estate, Aaron Kirman, previu que "nos próximos cinco anos, mais de um terço das transações de imóveis residenciais nos EUA podem envolver criptomoedas". A transição da Christie's corrobora indiretamente a penetração de ativos criptográficos entre o público de alto patrimônio, além de sinalizar uma transformação estrutural no modelo tradicional de transações imobiliárias.
A infraestrutura está a melhorar, mas parece que a educação dos "usuários" ainda tem um longo caminho a percorrer.
Até o momento, os projetos de tokenização de imóveis já estão em escala, mas parecem ainda não atingir o nível esperado. A RealT já tokenizou mais de 970 imóveis para aluguel, trazendo para os usuários quase 30 milhões em receita líquida de aluguel; enquanto a Lofty tokenizou 148 propriedades em 11 estados, atraindo cerca de 7.000 usuários ativos mensais, que compartilham aproximadamente 2 milhões de dólares em receita de aluguel anualmente através da posse de tokens. O volume de vários projetos está quase sempre na casa das dezenas de milhões ou centenas de milhões de dólares, e a dificuldade em romper essa barreira pode ter várias causas.
Por um lado, a blockchain realmente permite que as transações se desvinculem das limitações geográficas, proporcionando liquidações instantâneas transfronteiriças, e as taxas de transação são, em comparação com os custos tradicionais de transferência de propriedade, mais baixas. No entanto, os investidores precisam entender que este não é um ecossistema de "custo zero": as taxas de mintagem de tokens, as taxas de gestão de ativos, as comissões de transação, as taxas de rede e os potenciais impostos sobre ganhos de capital constituem uma nova estrutura de custos. Em comparação com o "serviço completo" de corretores imobiliários e advogados tradicionais, os imóveis em criptomoeda exigem que os investidores aprendam ativamente e compreendam contratos inteligentes, custódia em blockchain e regras fiscais relacionadas a criptomoedas.
Por outro lado, embora a liquidez seja um ponto de venda, ela vem acompanhada de maior volatilidade. Propriedades tokenizadas podem ser negociadas no mercado secundário a qualquer hora do dia, permitindo que os investidores recebam aluguel e retirem suas posições a qualquer momento. No entanto, quando a liquidez é insuficiente, o preço do token pode estar muito acima ou abaixo da verdadeira avaliação da propriedade, com flutuações de mercado que podem até ser mais rápidas do que os ciclos do setor imobiliário físico, aumentando a natureza especulativa das negociações de curto prazo.
Além disso, muitas plataformas introduziram a governança DAO (Organizações Autônomas Descentralizadas), permitindo que os investidores votem para decidir sobre questões como aluguel e manutenção. Essa sensação de participação é semelhante a "jogar Monopólio", reduzindo a barreira de entrada e aumentando a interatividade, mas também impõe novas exigências aos usuários: eles não apenas precisam entender a gestão de propriedades, mas também devem ter consciência sobre a governança em blockchain e conformidade. Na falta de educação suficiente, os investidores podem subestimar os riscos, tratando as propriedades digitais como uma ferramenta de arbitragem de curto prazo, em vez de um ativo de alocação a longo prazo.
Em outras palavras, o verdadeiro obstáculo para a propriedade de criptomoedas não está na tecnologia, mas sim na compreensão. Os usuários precisam entender conceitos como taxa de colateral, mecanismos de liquidação, governança em blockchain, declaração de impostos, entre outros, o que representa uma mudança disruptiva para aqueles acostumados ao modelo tradicional de compra de imóveis.
Com a regulamentação tornando-se progressivamente clara, a otimização da experiência da plataforma e a intervenção de instituições financeiras tradicionais, o futuro do imóvel criptográfico tem potencial para encurtar essa curva de aprendizado. No entanto, nos próximos anos, a indústria ainda precisará investir mais recursos em formação de usuários, conscientização sobre gestão de riscos e orientação sobre conformidade, para realmente levar o "imóvel criptográfico" de um nicho experimental para uma adoção em massa.
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Quando a Christie pode usar ativos de criptografia para comprar casa, um novo marco na pista RWA
Escrito por: BUBBLE, Ritmo
"Compre terrenos, pois já não estão a fabricar mais terrenos." Esta é uma citação frequentemente atribuída a Mark Twain no século XX, e usada como um slogan no setor imobiliário. A gravidade dá um forte endosse a esta frase; se a humanidade não conseguir realizar viagens interestelares, os terrenos serão tão "imutáveis" quanto o Bitcoin.
Em 2025, a onda de criptomoedas que começou no Vale do Silício chegou a Wall Street e, por fim, impactou Washington. Com o avanço gradual da conformidade, começou também a mudar silenciosamente a estrutura básica da indústria imobiliária. No início de julho, a Christie’s International Real Estate estabeleceu oficialmente um departamento exclusivo para transações imobiliárias em criptomoeda, tornando-se a primeira marca de corretagem imobiliária de luxo mainstream a apoiar integralmente a "compra de imóveis com pagamento em moeda digital pura".
E isso é apenas o começo, de empreendedores do Vale do Silício a desenvolvedores de Dubai, das mansões de Beverly Hills em Los Angeles aos apartamentos para alugar na Espanha, uma série de plataformas de negociação imobiliária centradas em tecnologia blockchain e ativos digitais está emergindo, formando um novo setor de "Crypto Real Estate".
Como a criptomoeda pode impulsionar a próxima onda do mercado imobiliário americano
O valor do mercado imobiliário nos Estados Unidos em 2024 está próximo de 50 trilhões de dólares, sendo um dos mercados de ativos mais significativos do mundo, enquanto esse número era de cerca de 23 trilhões de dólares há 10 anos, em 2014, o que significa que o tamanho dos ativos nesse setor dobrou em dez anos.
Volume total do mercado imobiliário dos EUA, relatório de análise da Awealthofcommonsense
O relatório da NAR de junho de 2025 mostra que o preço médio das casas nos EUA atingiu 435.300 dólares, um aumento de 2% em relação ao ano anterior. O estoque de habitação é de cerca de 1,53 milhão de unidades, com uma oferta e demanda de 4,7 meses. Os altos preços das casas e a oferta cronicamente baixa elevaram o limiar, e as altas taxas de hipoteca mantidas (em julho de 2025, a média da taxa fixa de 30 anos é de cerca de 6,75%, enquanto a hipoteca em Bitcoin está atualmente em cerca de 9%) estão sempre acima do aumento do valor dos imóveis a cada ano, o que reprime o volume de transações, e a baixa liquidez faz com que os investidores imobiliários busquem novas fontes de liquidez.
E as altas taxas de juros não estão apenas bloqueando o problema de baixa liquidez dos investidores imobiliários. Nos últimos cinco anos, a riqueza média dos proprietários de imóveis aumentou em 140 mil dólares. Mas, na verdade, muitos lares, ao manter ativos imobiliários, também relutam em usar imóveis como garantia para liberar liquidez, pois suas opções de monetização geralmente são apenas duas: uma é vender o ativo inteiro, e a outra é alugar. Usar imóveis como garantia para empréstimos, considerando as taxas de juros atuais, não parece ser uma boa escolha, e vender em um cenário de preços de imóveis em constante alta também não parece ser uma decisão de investimento melhor.
Assim, no setor imobiliário com um volume total de 50 trilhões de dólares, cerca de 70% dos direitos (34,98 trilhões de dólares) são detidos por proprietários, o que significa que apenas 30% são suportados por fundos emprestados, enquanto o restante é capital próprio dos compradores. Por exemplo, uma família possui uma propriedade no valor de 500 mil dólares; embora nominalmente possuam essa propriedade, se quiserem vendê-la, ainda precisarão descontar a parte do empréstimo para saber qual é a sua real posse. Com base em 70% de direitos, eles possuem 350 mil dólares de direitos nessa propriedade.
Participação no mercado imobiliário dos EUA, fonte: Ycharts
E apenas ter uma relação de oferta e demanda não é suficiente. O conceito de RWA já se desenvolveu ao longo de muitos anos, mas só começou a explodir verdadeiramente nos últimos dois anos, especialmente após a eleição de Trump em 2025, quando a taxa de crescimento aumentou ainda mais.
O núcleo é a conformidade, especialmente para investidores em ativos de baixa liquidez como o imobiliário. O novo diretor da FHFA, William Pulte, ordenou em março de 2025 que as giganteshiprens de hipoteca Fannie Mae e Freddie Mac elaborassem um plano que permitisse incluir ativos criptográficos como reservas ao avaliar o risco de hipotecas individuais, sem a necessidade de conversão prévia para dólares. Esta política incentiva os bancos a considerarem as criptomoedas como ativos que podem ser contabilizados como economias, expandindo a base de mutuários.
Em julho de 2025, Trump assinou a Lei GENIUS e promoveu a Lei CLARITY. A Lei GENIUS reconhece pela primeira vez as stablecoins como moedas digitais legais, exigindo que as stablecoins sejam totalmente lastreadas a 1:1 em dólares ou em ativos seguros como títulos do governo de curto prazo, e impõe a realização de auditorias por terceiros. A Lei CLARITY tenta esclarecer se os tokens digitais são considerados valores mobiliários ou mercadorias, proporcionando um caminho regulatório para os profissionais.
Essas combinações de estratégias proporcionam uma maior margem de segurança para o setor, além de a propriedade imobiliária ter uma característica de escassez similar ao Bitcoin, pois "não pode ser emitida mais" (a terra não pode aumentar, mas o número de propriedades pode; construir casas é como minerar). A digitalização ajuda a quebrar as altas barreiras de entrada. Uma das quatro grandes empresas de contabilidade, a Deloitte, previu em seu relatório do setor financeiro que até 2035 cerca de 40 trilhões de dólares em propriedades podem ser tokenizadas, muito acima dos menos de 300 bilhões de dólares em 2024.
A tokenização pode dividir grandes propriedades em pequenas frações, oferecendo aos investidores globais uma forma de participação de baixo custo e alta liquidez, além de criar fluxo de caixa para vendedores e compradores que originalmente carecem de fundos. Dito isso, embora o número de 40 trilhões seja atraente, assim como a previsão das instituições de que o valor de mercado do ETH alcançará 85 trilhões, isso ainda é debatível. Mas até que ponto isso realmente se desenvolveu? Talvez possamos encontrar algum Alpha no mercado.
Fragmentação? Empréstimo? Aluguel? Fornecer liquidez? Jogar imobiliário como jogar DeFi
Ao contrário de ativos de baixa liquidez, como ouro e obras de arte, o imobiliário possui atributos financeiros intrínsecos. E ao se conectar ao Crypto, torna-se ainda mais diversificado.
Embora já houvesse tentativas anteriores, a colaboração entre a plataforma Harbor e a RealT em 2018, que lançou um serviço de tokenização imobiliária baseado em blockchain, é considerada um dos primeiros e mais significativos projetos de tokenização imobiliária.
Especificamente, a plataforma RealT divide os direitos de propriedade em RealTokens negociáveis através da blockchain. Cada propriedade é detida por uma empresa independente (Inc/LLC), e os investidores que compram RealTokens estão, na prática, detendo uma parte das ações dessa empresa, desfrutando proporcionalmente dos rendimentos de aluguel. A plataforma utiliza o mecanismo de emissão autorizado da Ethereum, o que torna a barreira de entrada para investimento relativamente baixa (geralmente cerca de 50 dólares), e tanto as transações quanto a distribuição de aluguéis são realizadas na blockchain, dispensando os investidores da gestão diária típica de um senhorio. A RealT distribui a renda de aluguel semanalmente na forma de stablecoins (USDC ou xDAI) para os detentores.
E os seus retornos esperados vêm do retorno sobre o ativo líquido (RONA), ou seja, aluguel líquido anual / total do investimento imobiliário. Por exemplo, quando a receita anual esperada de aluguel de uma propriedade, após deduzir despesas, é de 66,096 dólares, e o investimento total é de 880,075 dólares, então o RONA é de 7,51%. Este valor não inclui alavancagem ou ganhos de valorização imobiliária. Atualmente, o retorno médio desta plataforma varia entre 6% e 16%.
Depois da tokenização, o próximo passo é aplicá-la. Os imóveis da RealT não têm empréstimos, todos os fundos vêm da venda do RealToken. Mas, para permitir que os detentores utilizem os ativos de forma flexível, a RealT lançou o módulo RMM (Real Estate Money Market).
O RMM é baseado no protocolo Aave, e você pode fazer duas coisas com ele. A primeira é fornecer liquidez, assim como os juros de LP no DeFi; os investidores podem depositar USDC ou XDAI no RMM e receber o ArmmToken correspondente, que acumula juros em tempo real. A segunda é pegar empréstimos através da garantia de RealToken. Você pode usar os RealToken ou stablecoins que possui como garantia para emprestar ativos como XDAI. As taxas de juros dos empréstimos também têm duas opções: taxa fixa (semelhante a uma taxa fixa de curto prazo, mas que será ajustada quando a utilização for excessiva ou a taxa for muito baixa) e taxa variável (que flutua de acordo com a oferta e demanda do mercado).
Abrir o caminho para o empréstimo significa que é possível utilizar alavancagem, assim como há mais de uma década quando grupos de investidores imobiliários pegavam dinheiro emprestado para comprar imóveis, comprando imóveis com empréstimos e usando esses empréstimos para comprar mais imóveis. Colateralizar RealToken para emprestar stablecoins e, em seguida, comprar RealToken novamente, repetindo esse processo várias vezes para aumentar a taxa de retorno geral. É importante notar que, a cada camada adicional de alavancagem, o fator de saúde diminui e o risco aumenta.
Nota: O fator de saúde é o inverso da razão entre o valor da garantia e o valor do empréstimo; quanto maior o fator de saúde, menor o risco de liquidação. Quando o fator de saúde cai para 1, isso significa que o valor da garantia é igual ao valor do empréstimo, o que pode acionar a liquidação. As maneiras de evitar a liquidação incluem o pagamento de uma parte do empréstimo ou a adição de garantias. (Semelhante à margem em contratos perpétuos)
Além de usar imóveis como "garantia" para empréstimos, a discussão mais recente gira em torno do uso de ativos nativos de criptomoedas como colateral para empréstimos para compra de imóveis. A empresa de tecnologia financeira Milo permite que os tomadores de empréstimos usem Bitcoin como colateral para obter até 100% do valor do empréstimo hipotecário. Até o início de 2025, já completaram 65 milhões de dólares em negócios de hipoteca cripto, com um total de mais de 250 milhões de dólares em empréstimos concedidos. A nível de políticas, também estão dando "luz verde" a esse modelo, com a Autoridade Federal de Financiamento Habitacional dos EUA (FHFA) exigindo que os gigantes das hipotecas Fannie Mae e Freddie Mac considerem ativos cripto regulamentados na avaliação de riscos. Embora as taxas de juros das hipotecas cripto geralmente estejam próximas ou até ligeiramente acima das hipotecas tradicionais, seu principal atrativo é que não é necessário vender ativos cripto para obter financiamento.
A pesquisa da Redfin mostra que, após a pandemia, cerca de 12% dos compradores de primeira viagem nos EUA usaram os lucros de criptomoedas para pagar o pagamento inicial (venda ou empréstimo hipotecário). Com a mudança na direção das políticas, isso sem dúvida atrairá a "entrada de grandes empresas", e o "Crypto Real Estate" também recebe pela primeira vez a adesão de empresas de economia imobiliária de alto padrão.
Em julho de 2025, a Christie's International Real Estate criou o primeiro departamento de luxo focado em criptomoedas do mundo, tornando-se um caso emblemático da fusão entre empresas tradicionais de corretagem de imóveis de alto padrão e ativos digitais. Curiosamente, essa iniciativa não surgiu de uma estratégia de cima para baixo, mas em resposta às reais necessidades dos clientes de alto patrimônio.
Os executivos da Christie's afirmaram que "cada vez mais compradores ricos desejam realizar transações imobiliárias diretamente com ativos digitais, o que levou a empresa a se adaptar e estabelecer uma infraestrutura de serviços que suporte pagamentos criptográficos em todo o processo." Na Califórnia do Sul, a Christie's já completou várias transações de mansões totalmente pagas em criptomoeda, totalizando mais de 200 milhões de dólares, todas em nível de imóveis de "oito dígitos". Atualmente, o portfólio de imóveis amigáveis à criptomoeda da Christie's é avaliado em mais de 1 bilhão de dólares, abrangendo várias mansões dispostas a aceitar "ofertas em criptomoeda pura."
Uma das propriedades que aceita pagamentos exclusivamente em criptomoeda, a luxuosa casa "La Fin", avaliada em 118 milhões de dólares, está localizada em Bel-Air, Los Angeles. Possui 12 quartos, 17 banheiros, uma boate de 6.000 pés quadrados, uma adega privada, uma sala de degustação de vodka a temperaturas abaixo de zero, uma sala de charutos e um centro de fitness com parede de escalada. Anteriormente, estava listada por até 139 milhões de dólares, fonte: realtor
O departamento de imóveis criptográficos da Christie’s não só oferece canais de pagamento baseados em ativos criptográficos populares como Bitcoin e Ethereum, mas também colabora com instituições de custódia e equipes jurídicas para garantir que as transações sejam concluídas dentro de um quadro de conformidade. Isso inclui custódia de pagamentos em criptomoedas, suporte fiscal e de conformidade, e combinação de ativos (um portfólio exclusivo de imóveis criptográficos que atende às necessidades de investimento específicas de clientes de alta renda).
O CEO da Christie's Real Estate, Aaron Kirman, previu que "nos próximos cinco anos, mais de um terço das transações de imóveis residenciais nos EUA podem envolver criptomoedas". A transição da Christie's corrobora indiretamente a penetração de ativos criptográficos entre o público de alto patrimônio, além de sinalizar uma transformação estrutural no modelo tradicional de transações imobiliárias.
A infraestrutura está a melhorar, mas parece que a educação dos "usuários" ainda tem um longo caminho a percorrer.
Até o momento, os projetos de tokenização de imóveis já estão em escala, mas parecem ainda não atingir o nível esperado. A RealT já tokenizou mais de 970 imóveis para aluguel, trazendo para os usuários quase 30 milhões em receita líquida de aluguel; enquanto a Lofty tokenizou 148 propriedades em 11 estados, atraindo cerca de 7.000 usuários ativos mensais, que compartilham aproximadamente 2 milhões de dólares em receita de aluguel anualmente através da posse de tokens. O volume de vários projetos está quase sempre na casa das dezenas de milhões ou centenas de milhões de dólares, e a dificuldade em romper essa barreira pode ter várias causas.
Por um lado, a blockchain realmente permite que as transações se desvinculem das limitações geográficas, proporcionando liquidações instantâneas transfronteiriças, e as taxas de transação são, em comparação com os custos tradicionais de transferência de propriedade, mais baixas. No entanto, os investidores precisam entender que este não é um ecossistema de "custo zero": as taxas de mintagem de tokens, as taxas de gestão de ativos, as comissões de transação, as taxas de rede e os potenciais impostos sobre ganhos de capital constituem uma nova estrutura de custos. Em comparação com o "serviço completo" de corretores imobiliários e advogados tradicionais, os imóveis em criptomoeda exigem que os investidores aprendam ativamente e compreendam contratos inteligentes, custódia em blockchain e regras fiscais relacionadas a criptomoedas.
Por outro lado, embora a liquidez seja um ponto de venda, ela vem acompanhada de maior volatilidade. Propriedades tokenizadas podem ser negociadas no mercado secundário a qualquer hora do dia, permitindo que os investidores recebam aluguel e retirem suas posições a qualquer momento. No entanto, quando a liquidez é insuficiente, o preço do token pode estar muito acima ou abaixo da verdadeira avaliação da propriedade, com flutuações de mercado que podem até ser mais rápidas do que os ciclos do setor imobiliário físico, aumentando a natureza especulativa das negociações de curto prazo.
Além disso, muitas plataformas introduziram a governança DAO (Organizações Autônomas Descentralizadas), permitindo que os investidores votem para decidir sobre questões como aluguel e manutenção. Essa sensação de participação é semelhante a "jogar Monopólio", reduzindo a barreira de entrada e aumentando a interatividade, mas também impõe novas exigências aos usuários: eles não apenas precisam entender a gestão de propriedades, mas também devem ter consciência sobre a governança em blockchain e conformidade. Na falta de educação suficiente, os investidores podem subestimar os riscos, tratando as propriedades digitais como uma ferramenta de arbitragem de curto prazo, em vez de um ativo de alocação a longo prazo.
Em outras palavras, o verdadeiro obstáculo para a propriedade de criptomoedas não está na tecnologia, mas sim na compreensão. Os usuários precisam entender conceitos como taxa de colateral, mecanismos de liquidação, governança em blockchain, declaração de impostos, entre outros, o que representa uma mudança disruptiva para aqueles acostumados ao modelo tradicional de compra de imóveis.
Com a regulamentação tornando-se progressivamente clara, a otimização da experiência da plataforma e a intervenção de instituições financeiras tradicionais, o futuro do imóvel criptográfico tem potencial para encurtar essa curva de aprendizado. No entanto, nos próximos anos, a indústria ainda precisará investir mais recursos em formação de usuários, conscientização sobre gestão de riscos e orientação sobre conformidade, para realmente levar o "imóvel criptográfico" de um nicho experimental para uma adoção em massa.