Ativos Reais Imobiliários: Blocos na cadeia

Ativos do mundo real ( RWA ) não são uma novidade no mercado de criptomoedas, existindo desde 2018, semelhante ao conceito de tokenização de ativos e emissão de tokens de segurança ( STO ) da época. Contudo, devido à regulação inadequada e à falta de uma vantagem de rendimento significativa, as tentativas iniciais não conseguiram ganhar escala.

Em 2022, com o aumento das taxas de juros nos Estados Unidos, os rendimentos dos títulos do governo dos EUA superaram significativamente as taxas de juros de empréstimos em stablecoins do setor de criptomoedas. A tokenização de títulos do governo dos EUA como ativos do mundo real (RWA) está se tornando cada vez mais atraente para o setor de criptomoedas. Projetos DeFi maduros e instituições financeiras tradicionais começaram a explorar RWA.

Nos últimos dois anos, surgiram alguns projetos de RWA imobiliário, com o objetivo de expandir o mercado de investimento imobiliário, diversificar os produtos de investimento e reduzir as barreiras de entrada. Este artigo analisará as vantagens e desvantagens do design desses projetos e o potencial de mercado, focando principalmente no mercado imobiliário da América do Norte.

Métodos de tokenização do mercado imobiliário

O mercado imobiliário contém grandes oportunidades de investimento. Os dados de março de 2023 mostram que o valor do mercado imobiliário listado na América do Norte atinge 1,3 trilhões de dólares, enquanto o global é de 2,66 trilhões de dólares.

O mercado imobiliário tokenizado possui principalmente três formas:

1. Financiamento de propriedade imobiliária fragmentada
2. Produto do índice do mercado imobiliário de área específica
3. Empréstimo colateralizado com tokens imobiliários

A tokenização de imóveis também pode aumentar a transparência dos ativos e a democracia na governança.

Os fundos de investimento imobiliário ( REIT ) são semelhantes aos ativos reais imobiliários (RWA) na oferta de oportunidades de investimento fragmentadas, ambos reduzindo a barreira de entrada e aumentando a liquidez. No entanto, os REIT tradicionais geralmente não oferecem oportunidades de gestão ou de propriedade aos investidores, mantendo um modelo de operação centralizado. Apesar disso, a estrutura regulatória e de investimento dos REIT serve como referência para projetos de RWA imobiliários.

Através da observação da operação de projetos RWA no setor imobiliário nos últimos dois anos, compreendemos suas vantagens e desvantagens:

Vantagens:

• Reduzir a barreira de investimento
• Aumentar a liquidez imobiliária
• Criar novas oportunidades de investimento
• Aumentar a transparência dos ativos

Desvantagens:

• Regulamentação não clara
• Falta de um quadro legal maduro
• O custo de conformidade operacional é elevado
• Aumenta a complexidade de gestão

Os projetos específicos variam devido a diferentes métodos de gestão e produtos, com realidades operacionais distintas.

Análise de Caso

RealT

A RealT foi lançada em 2019, sendo um dos primeiros projetos de RWA imobiliário, focando na tokenização de imóveis residenciais nos EUA para investidores de varejo através da Blockchain Ethereum e Gnosis.

A RealT compra imóveis residenciais e tokeniza-os de acordo com a lei, delegando a gestão e a manutenção a uma entidade gestora terceirizada responsável pela coleta de rendas. O aluguel, após a dedução de despesas, é distribuído aos detentores de tokens. A RealT é responsável pelo processo de tokenização, mas está legalmente isolada da empresa que possui os ativos imobiliários. Os proprietários dos tokens podem nomear uma nova empresa de gestão em caso de incumprimento da empresa. Os usuários recebem mensalmente uma parte do aluguel da casa, após a dedução de aproximadamente 2,5% para reserva de manutenção e 10% de taxa de gestão.

Tomando como exemplo uma propriedade em Montgomery, com um valor total de 323,020 dólares, cada token a 52,10 dólares, totalizando 6,200 tokens. O aluguel mensal é de 2,600 dólares, com um lucro líquido de 1,978 dólares após a dedução de 622 dólares em despesas, totalizando 23,736 dólares anuais. Cada token recebe uma distribuição de 3,83 dólares, com uma taxa de lucro anual de 7,35%.

A RealT oferece 100% de tokens ao mercado, sem necessidade de investimento conjunto, mantendo um modelo quase sem risco. A entidade gestora retira 8% do aluguel e o restante das despesas de manutenção, enquanto a plataforma de investimento cobra apenas 2% de taxa. Isso permite que a RealT se concentre na busca por imóveis qualificados e na tokenização.

No entanto, a descentralização da propriedade, embora disperse o risco, também traz desafios. A participação excessivamente pequena dos investidores pode levar a custos de gestão elevados. Pode haver conflitos de interesse entre a RealT e os detentores de tokens, envolvendo a escolha e supervisão das entidades de gestão.

A análise dos dez tokens imobiliários mais recentes vendidos mostra que a RealT fragmenta propriedades em tokens de cerca de 50 dólares cada. A maioria está localizada em Detroit, com cerca de 500 detentores, e duas propriedades têm mais de 1000 detentores.

Cerca de 90% dos investidores investem menos de 500 dólares, 9% investem entre 500 e 2000 dólares, e 1% investem acima deste valor. Isso indica que a RealT criou, até certo ponto, um mercado de investimento imobiliário para investidores individuais, aumentando a liquidez do mercado habitacional.

De acordo com os dados de transação da rede Gnosis, a RealT distribuiu aproximadamente 600 mil dólares em aluguéis. As taxas da plataforma são cerca de 2,5%-3% do aluguel, com uma receita média de 15-18 mil dólares ao longo de dois anos. Como o nível de participação do RealT no investimento não é claro, os lucros da receita de aluguel não podem ser determinados.

A RealT fundou a Real Token Inc. no estado de Delaware como a entidade principal de operações, não possuindo ativos imobiliários. A Real Token LLC, como a empresa-mãe do setor imobiliário, também não detém ativos, principalmente para simplificar os procedimentos legais. Cada propriedade de investimento estabelece uma série correspondente de LLCs, que como subsidiárias da Real Token LLC, possuem propriedades e tokens específicos. Esta estrutura visa isolar questões financeiras e legais de propriedades individuais.

Parcl

Parcl é uma plataforma de investimento DeFi que permite aos usuários negociar as flutuações de preços do mercado imobiliário global. A Parcl oferece ativos sintéticos relacionados a imóveis através de uma estrutura AMM. A Parcl lançou o Price Feed para criar índices imobiliários de áreas específicas, permitindo que os investidores especulem sobre as tendências de preços das propriedades.

Este método evita problemas legais na compra e venda de imóveis reais. Embora não esteja completamente em conformidade com os padrões RWA, a Parcl recebeu investimento de empresas conhecidas como Coinbase e Solana Ventures, e é digna de atenção na discussão sobre a diversificação de produtos imobiliários RWA.

A Parcl Testnet foi lançada em maio de 2022 na Solana, atualmente com um TVL de 16 milhões de dólares. No entanto, após mais de um ano de operação, a atenção não é alta, com um volume diário de transações abaixo de 10 mil dólares e menos de 50 usuários ativos por dia.

Apesar de o produto ser fácil de usar e ter atualizações rápidas, o mercado de índices é bem projetado, e a equipe está ativamente a promovê-lo, o Parcl mantém uma baixa atenção e participação no mercado, com uma base de usuários pequena e volume de transações limitado. Isso pode indicar que o mercado de criptomoedas ainda não está preparado para receber produtos de índice imobiliário.

Reinno

Algumas grandes empresas de criptomoedas, como Ripple e MakerDAO, também estão a explorar produtos de ativos reais (RWA) no setor imobiliário. A Ripple anunciou que está a tentar apoiar os usuários na tokenização de propriedades e na obtenção de empréstimos hipotecários. A MakerDAO colaborou com a Robinland para apoiar o empréstimo com garantia de propriedades. A RealT também oferece a opção de usar os tokens de propriedade que emitiu como garantia para empréstimos.

Reinno é um projeto lançado em 2020 e que parou de operar em 2022, introduzindo dois produtos relacionados a RWA em imóveis que merecem ser mencionados:

1. Serviço de empréstimo baseado em propriedades tokenizadas: o proprietário envia documentos para a Reinno, e após a aprovação, cria uma empresa SPV no Delaware. A Reinno cria contratos inteligentes para os tokens de propriedade, permitindo que os proprietários utilizem os tokens como garantia para empréstimos, com o limite de empréstimo baseado no valor dos tokens.

2. Financiamento de empréstimos hipotecários: Após os usuários comprarem imóveis com empréstimos hipotecários bancários, podem tokenizar a propriedade para financiamento. Os fundos são usados para pagar o empréstimo hipotecário ao banco, e os clientes reembolsam o protocolo a uma taxa fixa.

Reinno adota um modelo centralizado offline, onde os clientes devem submeter documentos de propriedade. Este método apresenta riscos evidentes:

1. Quando o mutuário incumpre, a Reinno tem dificuldades em processar, pois não possui a propriedade hipotecada.
2. A venda da casa pelo proprietário após o empréstimo ou a suspensão do reembolso ao banco pode levar à transferência de propriedade, sendo difícil para a Reinno impedir.

Esses riscos podem ser uma das razões para a interrupção do projeto. No futuro, o RWA imobiliário precisa de uma estrutura legal mais madura para resolver esses problemas.

Conclusão

O RWA imobiliário ainda é um conceito emergente, sem uma escala de mercado ou projetos líderes claramente definidos. A escala e a base de usuários dos projetos existentes são relativamente pequenas. Este campo necessita de operações estritamente em conformidade e de um quadro jurídico maduro. Alguns projetos adotam estruturas de isolamento de risco ou escolhem produtos financeiros relacionados ao imobiliário como objetivos de investimento para reduzir riscos. No entanto, para aproveitar plenamente o potencial do RWA imobiliário, ainda são necessárias progressos legislativos e conformidade operacional.

No que diz respeito à legislação, o RWA imobiliário carece de um quadro claro e consistente. As várias agências reguladoras dos EUA têm divergências sobre a classificação dos tokens, e não existe um quadro de referência internacional. Essa inconsistência leva a regras pouco claras, ameaçando os investidores e colocando em risco a viabilidade a longo prazo da tokenização imobiliária.

Apesar da confusão regulatória, muitas empresas financeiras e de criptomoeda conhecidas estão a tentar o RWA imobiliário. Alguns projetos demonstraram a viabilidade inicial durante 1-2 anos de operação. Sendo um sector importante nos investimentos financeiros, acredita-se que, à medida que o quadro legal relacionado for estabelecido e aprimorado, o RWA imobiliário irá experimentar um rápido desenvolvimento.