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Bloques en la cadena de bloques: Análisis y perspectivas de proyectos RWA en bienes raíces
Activos reales en bienes raíces: Bloquear en la cadena de bloques
Los activos del mundo real ( RWA ) no son algo nuevo en el mercado de criptomonedas, ya existían desde 2018, similares a la tokenización de activos y la emisión de tokens de valores ( STO ) que se plantearon en ese momento. Sin embargo, debido a la regulación inadecuada y la falta de ventajas significativas en términos de rentabilidad, los intentos iniciales no lograron escalar.
En 2022, con el aumento de las tasas de interés en Estados Unidos, el rendimiento de los bonos del gobierno estadounidense superó significativamente las tasas de interés de préstamo de las stablecoins en la industria de criptomonedas. Tokenizar los bonos del gobierno estadounidense como un activo real (RWA) se vuelve cada vez más atractivo para la industria de criptomonedas. Los proyectos DeFi maduros y las instituciones financieras tradicionales comienzan a explorar los RWA.
En los últimos dos años, han surgido algunos proyectos de RWA en el sector inmobiliario, con el objetivo de expandir el mercado de inversiones en bienes raíces, diversificar los productos de inversión y reducir la barrera de entrada para los inversores. Este artículo analizará las ventajas y desventajas del diseño de estos proyectos y su mercado potencial, centrándose principalmente en el mercado inmobiliario de América del Norte.
Método de mercado inmobiliario tokenizado
El mercado inmobiliario contiene enormes oportunidades de inversión. Los datos de marzo de 2023 indican que el mercado inmobiliario en América del Norte tiene un valor de 1.3 billones de dólares, mientras que a nivel mundial es de 2.66 billones de dólares.
El mercado de bienes raíces tokenizados tiene principalmente tres formas:
La tokenización de bienes raíces también puede mejorar la transparencia de los activos y la democracia en la gobernanza.
Los fondos de inversión en bienes raíces ( REIT ) son similares a los activos reales en bienes raíces (RWA) en cuanto a ofrecer oportunidades de inversión fragmentadas, reduciendo las barreras de entrada y mejorando la liquidez. Sin embargo, los REIT tradicionales generalmente no ofrecen a los inversionistas oportunidades de gestión o propiedad, manteniendo un modelo operativo centralizado. A pesar de esto, el marco regulatorio y la estructura de inversión de los REIT ofrecen una referencia para los proyectos de RWA en bienes raíces.
A través de la observación de la operación de los proyectos RWA de bienes raíces en los últimos dos años, hemos entendido sus ventajas y desventajas:
Ventajas:
Desventajas:
Los proyectos específicos varían en función de la gestión y el enfoque del producto, y las circunstancias operativas reales son diferentes.
Análisis de casos
RealT
RealT se lanzó en 2019, siendo uno de los primeros proyectos de RWA en bienes raíces, enfocado en tokenizar bienes raíces residenciales en EE. UU. para la inversión de minoristas a través de la cadena de bloques de Ethereum y Gnosis.
RealT compra propiedades residenciales y las tokeniza legalmente, confiando a una entidad de gestión de terceros la responsabilidad de la gestión, el mantenimiento y la recolección de alquileres. El alquiler, después de deducir los gastos, se distribuye entre los titulares de tokens. RealT es responsable del proceso de tokenización, pero legalmente está aislado de la empresa que posee el activo inmobiliario. Los propietarios de tokens pueden designar una nueva empresa de gestión en caso de incumplimiento de la empresa. Los usuarios reciben una participación mensual en el alquiler de la vivienda, deduciendo aproximadamente un 2.5% de reserva de mantenimiento y un 10% de tarifa de gestión.
Tomando como ejemplo una propiedad en Montgomery, con un valor total de 323,020 dólares, cada token cuesta 52.10 dólares, y hay un total de 6,200 tokens. El alquiler mensual es de 2,600 dólares, después de deducir 622 dólares en gastos, la ganancia neta es de 1,978 dólares, lo que equivale a 23,736 dólares anuales. Cada token recibe una distribución de 3.83 dólares, con una tasa de ganancia anual del 7.35%.
RealT ofrece al mercado el 100% de los tokens, sin necesidad de inversión conjunta, manteniendo un modelo casi sin riesgos. La entidad gestora toma el 8% de los alquileres y el resto de los costos de mantenimiento, mientras que la plataforma de inversión solo cobra una tarifa del 2%. Esto permite a RealT centrarse en encontrar propiedades calificadas y tokenizarlas.
Sin embargo, aunque la propiedad descentralizada dispersa el riesgo, también presenta desafíos. La participación demasiado pequeña de los inversores puede llevar a costos de gestión excesivos. Puede existir un conflicto de intereses entre RealT y los poseedores de tokens, relacionado con la selección y supervisión de las entidades de gestión.
El análisis de los diez tokens de propiedad más recientes que se agotaron muestra que RealT ha dividido las propiedades en tokens de aproximadamente 50 dólares cada uno. La mayoría están ubicados en Detroit, con aproximadamente 500 poseedores, y dos propiedades superan los 1000.
Aproximadamente el 90% de los inversores invierten menos de 500 dólares, el 9% invierte entre 500 y 2000 dólares, y el 1% supera esta cantidad. Esto indica que RealT ha creado en cierta medida un mercado de inversión inmobiliaria para los minoristas, aumentando la liquidez del mercado de vivienda.
Según los datos de transacciones de la red Gnosis, RealT ha distribuido un total de aproximadamente 6 millones de dólares en alquileres. Las tarifas de la plataforma representan aproximadamente el 2.5%-3% del alquiler, y los ingresos promedio durante dos años son de 15-18 mil dólares. Dado que el grado de participación de RealT en la inversión no está claro, no se puede determinar la rentabilidad de sus ingresos por alquiler.
RealT estableció Real Token Inc. en Delaware como entidad operativa central, que no posee activos inmobiliarios. Real Token LLC, como empresa matriz de bienes raíces, tampoco posee activos, principalmente para simplificar los procedimientos legales. Cada propiedad de inversión establece una serie correspondiente de LLC, que como subsidiarias de Real Token LLC poseen propiedades y tokens específicos. Esta estructura está diseñada para aislar los problemas financieros y legales de cada propiedad individual.
Parcl
Parcl es una plataforma de inversión DeFi que permite a los usuarios comerciar con los cambios de precios del mercado inmobiliario global. Parcl ofrece activos sintéticos relacionados con bienes raíces a través de una estructura AMM. Parcl lanzó Price Feed para crear índices inmobiliarios de áreas específicas, donde los inversores pueden especular sobre las tendencias de los precios de las viviendas.
Este método evita los problemas legales asociados con la compra y venta de bienes raíces. Aunque no cumple completamente con los estándares de RWA, Parcl ha recibido inversiones de empresas reconocidas como Coinbase y Solana Ventures, lo que merece atención al discutir la diversificación de productos de RWA en el sector inmobiliario.
La red de prueba de Parcl se lanzó en Solana en mayo de 2022, con un TVL de 16 millones de dólares. Sin embargo, después de más de un año de operación, la atención no es alta, con un volumen diario de transacciones de menos de 10,000 dólares y menos de 50 usuarios activos diarios.
A pesar de que el producto es fácil de usar y se actualiza rápidamente, el diseño del mercado de índices es maduro, y el equipo promueve activamente, Parcl mantiene un bajo nivel de atención y participación en el mercado, con una base de usuarios pequeña y un volumen de transacciones limitado. Esto puede indicar que el mercado de criptomonedas aún no está preparado para recibir productos de índices inmobiliarios.
Reinno
Algunas grandes empresas de criptomonedas como Ripple y MakerDAO también están explorando productos de bienes raíces RWA. Ripple anunció que intentará apoyar a los usuarios en la tokenización de propiedades y en la obtención de hipotecas. MakerDAO se ha asociado con Robinland para apoyar el préstamo colateral de propiedades. RealT también ofrece la opción de utilizar los tokens de propiedad que emite como colateral para préstamos.
Reinno es un proyecto lanzado en 2020 y que dejó de operar en 2022, que introdujo dos productos relacionados con bienes raíces RWA que vale la pena mencionar:
Servicio de préstamos basado en propiedades tokenizadas: los propietarios presentan documentos a Reinno, y tras la aprobación, se crea una empresa SPV en Delaware. Reinno crea contratos inteligentes para los tokens de la propiedad, y los propietarios pueden utilizar los tokens como colateral para préstamos, con un límite de préstamo basado en el valor del token.
Financiamiento hipotecario: Después de que los usuarios compran propiedades con préstamos hipotecarios de bancos, pueden tokenizar la propiedad para financiamiento. Los fondos se utilizan para pagar el préstamo hipotecario del banco, y el cliente reembolsa al protocolo a una tasa de interés fija.
Reinno adopta un modelo centralizado fuera de línea, los clientes deben presentar documentos de propiedad. Este método presenta riesgos evidentes:
Estos riesgos pueden ser una de las razones por las que el proyecto se detiene. En el futuro, los RWA de bienes raíces necesitarán un marco legal más maduro para resolver estos problemas.
Conclusión
Los RWA inmobiliarios siguen siendo un concepto emergente, y aún no se ha formado un tamaño de mercado claro ni proyectos líderes. La escala de los proyectos existentes y la base de usuarios son relativamente pequeñas. Este campo necesita una operación de cumplimiento estricta y un marco legal maduro. Algunos proyectos adoptan estructuras de aislamiento de riesgos o eligen productos financieros relacionados con bienes raíces como objetivos de inversión para reducir riesgos. Sin embargo, aprovechar plenamente el potencial de los RWA inmobiliarios aún requiere avances legislativos y cumplimiento operativo.
En el ámbito legislativo, la RWA inmobiliaria carece de un marco claro y consistente. Las diversas agencias reguladoras de EE. UU. tienen diferencias en la clasificación de los tokens, y a nivel internacional tampoco existe un marco de referencia. Esta inconsistencia da lugar a reglas poco claras, amenaza a los inversores y pone en peligro la viabilidad a largo plazo de la tokenización de bienes raíces.
A pesar de la confusión regulatoria, muchas empresas financieras y de criptomonedas de renombre están intentando el RWA inmobiliario. Un pequeño número de proyectos ha demostrado preliminarmente su viabilidad en 1-2 años de operación. Como un sector importante en la inversión financiera, se cree que con el establecimiento y la mejora del marco legal correspondiente, el RWA inmobiliario experimentará un rápido desarrollo.